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【不動産終了の合図?】

【ビル2兆ウォン売ったサムスン・・・一角では『国内の不動産は限界』】
2017.01.05 17:43 毎日経済

サムスン『財務改善次元』
・・・ドイツ コメルツバンクタワーなど海外不動産は相次いで買収


 昨年、サムスングループは、2兆ウォン規模の国内のオフィスビルを処分する一方、海外のオフィスビルを1兆ウォン以上買収している事に耳目が集中している。ソウル都心一帯のオフィスビルの収益性が悪化し、安定性が高い海外の有名ランドマークに目を向けたと解釈されている。サムスングループのこのような歩みに、国内オフィスビル価格が『限界』に達したのでは無いかと懸念されている。

 5日、投資銀行(IB)業界によると、サムスングループが昨年売却した国内のオフィスビルは2兆1,987億ウォンに達する。中堅建設会社浮栄グループに売却したソウル中(チュン)区の三星生命本館(5,717億ウォン)、サムスン火災乙支路(ウルチロ)本館(4,390億ウォン)を始め、鍾路(チョンノ)タワー(3,840億ウォン)、プライムタワー(1,708億ウォン)、サムスン金融プラザ(1,509億ウォン)など、11のオフィスビルを売った。

 サムスンの金融系列会社関係者は、「2021年の国際会計基準(IFRS17)導入を控え、リスクベース自己資本(RBC)比率等、財務健全性を改善する為、ポートフォリオの調整次元で、非核心不動産を売却した」と伝えた。サムスン生命が保有するソウル江南(カンナム)区のツインタワー、松坡(ソンパ)区の松坡(ソンパ)ビル、首都圏一帯の中小型オフィスビルも売却を推進中、又は検討中で、このような傾向は今年も続くと見られている。

 これについて業界は、今後国内のオフィスビル市場が下落する事に備えた措置と解釈している。実際、2010年の金融危機以降、ソウル地域のオフィスビルの価格は大幅に上昇したが、実質賃貸料は下落している。低金利を利用し、機関投資家が先を争いオフィスビルを購入し、価格は上昇したが、低成長でオフィスビルを賃貸する企業が減少し空室が増加したからである。

 泣きっ面に鉢で、最近金利が大幅に上昇し、収益性も以前に及ばなくなっている。IB業界関係者は、「ソウルの主要地域に新築のオフィスビルが増加し、供給過剰になっている。最近アメリカの利上げの影響で国内の不動産ローンの金利も上昇中で、今年国内のオフィスビルの価格が上昇する事は容易で無いと思う」と予想した。

 反対に、サムスングループは昨年海外のオフィスビルを相次いで買収している。サムスン生命、サムスン火災、サムスン証券などの金融系列会社が不動産専門資産運用会社サムスンSRA資産運用と共同で設立した不動産ファンドを通じ、ドイツの最高層ビル フランクフルトコメルツバンクタワーを9,000億ウォンで、パリのオフィスビルSO OUESTオフィスタワーを4,000億ウォンで買収した。

 特に、地域を代表する象徴的なビルを購入している点で、海外のオフィスビルの投資では安定性を最も考慮したと分析されている。
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=009&aid=0003868314

不動産バブル終了の信号弾?経済危機の信号弾?どっちでしょう?
サムスンが危機を察知した後の動きは早い。
IMFの時も、リーマンショックの時も、唯一、事前に準備していたと言われている。
不動産バブルの崩壊を制御しソフトランディングに留める能力が韓国政府にあるとは思えないし、金融リスクに移転しない可能性は限りなくゼロに近く、不動産バブルの崩壊=経済危機の到来。

室谷氏は、17年、韓国どう動く 迫る経済危機、止まない政争 だれが大統領になっても鎮痛剤は「激烈な反日」の中で、4つのパターンをあげている。
(1)米金利の上昇に伴う資本流出を避けるために国内金利を上げ、庶民層の住宅ロ
  ーンがパンクする
(2)住宅ローンを中心とする国内家計負債をパンクさせないため低金利を維持し
  外資の流出を招く
(3)不動産バブルが崩壊し、企業も庶民も追加担保を出せず、大破産時代に突入する
(4)国策銀行の資金繰りがつかなくなり、国際通貨基金(IMF)に救済を求める

(1)と(3)が同時発生すると予想。(笑)
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プロフィール

nanakotedy

Author:nanakotedy
イタリア ローマで生まれ、10歳までイタリア育ち
大学卒業後、帰国
母方の祖父母と同居中

度重なる歴史認識の違いと言う言葉に、改めて近代史を学び直しています

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