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【不動産バブル崩壊の引き金を引くのはどこ?】

【メリッツ・HMC、売れ残りで620億抱え・・・証券会社『融資確約』爆弾】
平昌(ピョンチャン)オリンピックヒルズで、『未分譲担保ローン確約』、
ローン抱え込み・・・メリッツ4.5兆など、証券業界最近攻撃的に営業
2016.10.20 05:55 Monay Today

 不動産市場バブルの懸念が拡大する中、証券会社が高収益を得ていた未分譲担保ローン確約(以下集団確約)市場で不良事故が発生した。

 この分野の投資を攻撃的に拡大し、金融当局に名指しされたメリッツ総合金融証券、HMC投資証券が、約620億ウォン規模の集団確約ローン抱え込む事になり、事実上金融事故レベルの不良が出たのである。

 19日、金融投資業界によると、メリッツとHMCは、高級MS『平昌(ピョンチャン)オリンピアンヒルズ』の分譲事業が、5%以下の分譲率で、事実上全量未分譲(全量売れ残り)になると、集団確約した資金450億ウォンと、ローン100億ウォンを抱えた。

 集団確約とは、一種の支払保証で、竣工後未分譲物量があれば、金融会社はそれを担保に施工者に資金を融資する、又は工事費や金融元利金の支払保証を約束するものである。金融会社は確約書の発行対価として、数十億ウォンの手数料を得るが、万一、売れ残ればリスクは全て金融会社が抱える事になる。以前、貯蓄銀行が引き受けていた建設市場のブリッジローンが大規模な不良と当局の規制強化で事実上市場から消えるとすぐに、証券会社が集団確約と言う流動化の手法で、それに代わって稼いで来たのである。

 平昌(ピョンチャン)オリンピアンヒルズは、江原道(カンウォンド)平昌(ピョンチャン)郡大関嶺面(テグァルリョンミョン)龍山里(ヨンサンニ)394-31の445世代の高級MS分譲プロジェクトである。2014年4月、施行会社リDNCが、パラダイス建設を施工者に選定し、高級プライベートテラスハウスを作る目標で行った事業である。2018年平昌(ピョンチャン)冬季オリンピックの恩恵を狙い、人影疎らな場所で高級住宅の分譲事業を展開したのである。

 事業を評価したメリッツとHMCは、分譲を楽観的に予想し、それぞれ先順位で450億ウォン、後順位で100億ウォンの集団確約した事が分かった。新案(シナン)の貯蓄銀行圏が中順位で70億ウォン保証しているのを含むと、金融機関は620億ウォンを保証し、50億ウォン以上の手数料を得た事が分かった。

 しかし、この事業は、当初予想とは異なり、十分な需要予測を行わず、分譲の可能性を考慮しない無理な販売条件で、昨年と今年、2度の分譲は全て失敗したと関係者は説明する。取引関係者は、「頻繁な設計変更で正常に分譲されず、施行会社と施工者の紛争でスケジュール通りに進まず、工事費などの支払、利息の延滞が発生し、集団確約者のメリッツとHMCの融資が執行された」と説明した。

 集団確約融資の実行で事業の不渡りを防いだメリッツとHMCは、完工した不動産を信託事業者の韓国資産信託と共に公売処理する計画である。しかし、事実上売残り状態の不動産が、適正価格で売れなければ、先順位(メリッツ450億ウォン)、中順位(新案貯蓄銀行70億ウォン)、後順位(HMC 100億ウォン)の順に、融資金を回収する事になるが、万一、公売が失敗に終われば全額損失、公売価格が300億ウォンであれば、メリッツは150億ウォン、新案は70億ウォン、HMCは100億ウォン失う事になる。

 問題は、2社だけで無く、手段確約など先を争うように、不動産資金で仲介手数料を稼いだ証券会社は、同じようなリスクに晒されている点である。

 金融当局が今年の初め把握した証券会社の偶発債務は、メリッツ、現代、NH投資、HMC、教保(キョボ)、ハイなど6社で約16兆ウォン(2015年末基準)に達する。メリッツとHMCは、特に信用供与性リスクに晒される割合が80%を上回り、危険水準に分類されている。例えば、メリッツの信用供与性約定残高は4兆5,000億ウォン、集団確約関連2兆1,000億ウォン、その他の約定2兆4,000億ウォン水準である。

 現代自動車グループの系列会社HMCは、今年始めこの問題でグループ内部の集中監査を受けたが、問題は改善されず、不良が発生した。グループ監査室は、最近の2年間、このようなリスク投資を牽引したキム・フンジェ社長と不動産金融部を点検し、グループの財務室出身者イ・ヨンベ副社長を投入したが、不動産金融、航空機金融など、リスクが大きな代替投資による1兆ウォン台の偶発債務は減少していない事が分かった。

 HMC関係者は、「(平昌(ピョンチャン)の件は)施行会社と施工者の紛争調整を待っていては、融資金の回収が遅れる可能性が高く、公売を決めた。竣工後、分譲方式を選んだ事業で、損失額は大きくないと思う」と話した。
http://cnews.mt.co.kr/mtview.php?no=2016101914193835925&cast=1&STAND

なんだろね?これ。
完売すればリスクゼロで手数料が手に入る商品って事?

韓国政府が、不動産融資規制を全方位に拡大し、平昌オリンピアンヒルズ以外にも、全戸売れ残る物件が多数発生中。
て言うか、ソウルの一部を除き、完売する物件は無い。

証券会社全体の保証総額は幾ら?(笑)
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プロフィール

nanakotedy

Author:nanakotedy
イタリア ローマで生まれ、10歳までイタリア育ち
大学卒業後、帰国
母方の祖父母と同居中

度重なる歴史認識の違いと言う言葉に、改めて近代史を学び直しています

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