かつての日本は美しかった

日本人の為の日本、かつての美しかった日本を取り戻さなければなりません。

Entries

【長い!!】

【過度なローン・保証金・・・ソウル10軒に1軒は缶住宅】
2016.08.06 19:15 京郷新聞

 仁川(インチョン)のホン某氏は、2012年3月、事業の失敗で債務が増加し、すぐに家族5人はホームレスになった。彼はビラを見て公認仲介所を訪ねた。周囲の支援で用意した保証金2,000万ウォンで、2年間のチョンセを得た。市価4億1,000万ウォンだが債務が多いMSだった。『住宅賃貸保護法で1,600万ウォンまで保証金は保護される」と言う話を信じて契約した。しかし、翌年5月、根抵当権者の要求で、MSは競売に移った。小額賃借人として、1,600万ウォンが配当されたが、根抵当権者が異議を提起した。判事も、ホン氏が組織的に金を狙う『仮装賃借人の一味』かと疑った。その上、このMSは、3件の根抵当権(債権最高額3億408万ウォン、9600万ウォン、4800万ウォン)が設定されていた。総額4億4,808万ウォンで、市価を越える『缶住宅』だった。その他、2件の仮差押さえ登記がされていた。権利申請・配当要求申請書の残金支給日より、確定日時申請が3日早かった。おかげで、大韓法律構造公団の支援を受け、小額の保証金は取り戻した。ホン氏の例は、少ない保証金でも、『缶チョンセ』に晒されるリスクがある事を示している。

住宅ローンも、保証金も、借金と考えるべき

 国内の不動産市場に、予告通り『警告灯』が点いた。原因は、過度な住宅ローンである。ローンを抱えてでも住宅を購入する列に加わらなければ時代に乗り遅れるとの世相を自問させる風景である。政府の融資条件緩和後の1年半で、住宅ローン比率(LTV)は60%を越え、融資は63兆2,000億ウォン(89.8%)急増した。1倍近く増加した事になる。しかし、それだけでは無い。融資金は事実上の『借金』で、チョンセ保証金を加えた上で、住宅の残存価値を計算しなければ正確で無い。特に、いわゆる『ギャップ(gap)投資』と言われ、保証金に数千万ウォン上乗せし、住宅を購入する人が増加している。投資家は勿論、借家人も石橋を叩く姿勢で、最悪の状況に備えるべき時である。

 ソウル地域のMSの1/3以上が競売に移れば、家主には一銭も残らない缶住宅、借家人にチョンセ保証金が返還されない缶チョンセのリスクがあると言う調査結果が発表された。特に、ソウルのMSの10軒に1軒以上は、現在も家主がローンと借家人のチョンセ保証金を返還すれば何も残らない、又は借金が残る状態と調査された。

 先代経済研究所は今年1~3月、ソウルの2,810世帯の『住宅価格に占める登記簿謄本上の根抵当設定額とチョンセ保証金の割合』を調査した。研究所はこれを『LTV2』と名付けた。ソン・デイル所長は、「現在のLTVは、金融機関のローンだけを見る為、現実の反映に限界がある」と指摘した。

 更に、住宅ローン額で無く、『根抵当権設定額』を基準にした理由は、競売処分時、最初に金融機関が債務返済を強制出来る限度である根抵当権設定額を差し引きし、次に借家人の保証金が返還されるからだとしている。ただし、チョンセ保証金については、個別のMSの確認が難しく、最近の3ヶ月(今年1~3月)間の実際のチョンセ取引額の平均を一律に適用したとしている。住宅価格も、最近の3ヶ月間の実際の取引額の平均値である。研究所の分析基準のLTV2は、『競売に移る場合、根抵当権設定額を差し引き、チョンセ保証金を返還後の残余住宅価値』に近いと考えられる。

20160806190816435ckkm.jpg

 先代研究所が、この基準で調査した結果、「ソウルの2,810世帯のMSの内、比較的住宅保証金を安全に確保出来るLTV2 80%未満は1,831世帯、65.2%だった」と、5日発表した。一方、LTV2 80%以上は979世帯で、34.8%を占めた。研究所は、「これはMSの1/3以上が、競売に移った場合、家主に元金が一銭も残らない『缶住宅』、借家人にチョンセ保証金が全額返還されない『缶チョンセ』になる可能性が高い事を意味する」と説明した。ソン・デイル所長は、「現在、ソウルのMSの競売の落札率は91%を越えているが、万一、住宅価格が下落期に入り、競売量が増加すれば、流札を繰り返すほど価値が下落する」と話した。

 LTV2の分布別では、80~90%未満が504世帯(17.9%)で最も多く、70~80%未満が365世帯(13%)、60~70%未満が300世帯(10.7%)で、特に調査対象の13.5%、379世帯はLTV2の割合が100%を超え、140%以上が119世帯(4.2%)にもなっている。

 研究所は、「LTV2 100%以上は、現在の水準の住宅価格でも、所有者が金融機関から借りたローンを返済し、チョンセ保証金を返還すれば何も残らない、又は清算すべき借金の方が大きい状態」と話した。住宅所有者の借金が過度で、借家人のチョンセ保証金が不安な状態にある事を意味する。

20160806190816633niad.jpg

 根抵当権設定額を見れば、調査対象の内、1億~2億ウォン未満が425世帯(32%)で最も多く、1億ウォン未満は309世帯(23.3%)、2億~3億ウォン未満が202世帯(15.2%)、3億~4億ウォン未満122世帯(9.2%)の順で、9億ウォン以上は96世帯(7.2%)だった。

 ソウルの調査対象全体で見ると、借金がある家計が1,327世帯で47.2%で、借金家計の平均根抵当権設定額は3億2,600万ウォンである。借金家計の内、所有者の居住か否かに分けると、居住の場合の根抵当権設定額は3億2,600万ウォン、非居住の借金家計の根抵当権設定額は3億2,500万ウォンで大差なかった。

非居住借金家計、借家人に『借金』を預けた状態

 ソウル江南(カンナム)と江北(カンブク)でも差がある。研究所は、「相対的に高額なMSほど、借金家計の割合低く、低価格のMSほど借金家計の割合が高い」としている。例えば、江南(カンナム)区道谷洞(トゴクトン)の道谷レクスルMS101棟の借金家計の割合は40%台で、九老(クロ)区禿山洞(トクサンドン)のクムチョン現代101棟の借金家計は64%を越えている。

 江南(カンナム)(1,803世帯)の借金家計は46.2%で、平均根抵当権設定額は4億1,000万ウォンで、10億以上の根抵当権設定額の家計は8.7%だった。江北(カンブク)(1,007世帯)の借金家計の割合は49.1%で、江南(カンナム)より高かく、平均根抵当権設定額は1億8,300万ウォンで、江南(カンナム)に比べ大幅に低い。これは、住宅価格の差の為である。江北(カンブク)の根抵当権設定額は、3億~4億ウォン未満が6.9%、10億ウォン以上は5世帯(1%)に留まっている。

 ソウル全体で見れば、所有者居住の場合の根抵当設定額は1億9,600万ウォン、非居住者は1億2,100万ウォンだった。非居住者の借金が少ない理由は何か?ソン所長は、「借家人に、保証金で転嫁しているのと同じ。居住せず借金を有する場合、借家人の保証金以外にも、相当多くの借金があり、投機性が強い」と注意を促した。つまり、保証金をすぐに返還出来ず、次の借家人の保証金で『回して防ぐ』為、借金と認識せず、別途融資まで受けている。最近の低金利で、チョンセ価格の上昇で、売買価格との差が1億ウォンも無いケースが増加し、『ギャップ投資』が猛威を振るっている。

 更に、先代研究所は、ソウルのMS10団地(江南(カンナム)3、江北(カンブク)7)の借金の実態とチョンセ保証金の安全度を分析している。相対的に小さな住宅、江南(カンナム)道谷洞(トゴクトン)の道谷レクスル101棟161世帯(59.97㎡)の場合、住宅ローンがある(65世帯・40.4%)より、無しの家計(96世帯・59.6%)の方が多かった。借金家計の根抵当権設定額は平均2億5,144万ウォンである。借金があり、所有者が居住していない家計は4億6,371万ウォンにもなっている。居住せず、借りた金で住宅購入した事を意味する。

瑞草(ソチョ)頒布レミアンパースボルテージ103、同54世帯(84.76㎡)、48世帯(48.85㎡)の場合、借金世帯の割合(26.5%)は低いが、根抵当権設定額は8億1,573万ウォンで、特に非居住借金家計の根抵当権設定額が11​​億2,366万ウォンで、居住している借金家計(5億2,979万ウォン)を大幅に上回っている。同MSの59㎡型118世帯のLTV2の分布をみると、70~80%未満が40世帯(33.9%)、80~90%未満が50世帯(42.4%)で、100%を超える世帯は7世帯(6%)である。

 このMSの113棟(169.31㎡)の借金世帯の平均根抵当権設定額は8億ウォンを超え、非居住借金家計の根抵当権設定額は11億7,033万ウォンだった。実際の取引価格は今年3月28億2,000万ウォン、チョンセ保証金は17億5,000万ウォンだった。根抵当権設定額では問題無いように見える。しかし、保証金を加えると実際の取引価格を上回る。ソン所長は、「このような大規模な高額マンションも、融資で投機性で売買される。不動産市場が下落期に入れば、急速に下落する可能性があり、気を付ける必要がある」と話した。

 江北(カンブク)は、借金の規模は小さいが、負債比率は江南を上回るケースが多い。江北(カンブク)圏に分類される(クァナクク)新林洞(シルリムドン冠岳(クァナク)ヒュモンシア1 101棟55世帯(84.97㎡)の借金世帯の割合は52.7%と高い。これらの根抵当権設定額の平均は1億8,468万ウォンである。特に、非居住借金家計は2億2,57万ウォンである。

 広津(クァンジン)区広場、現代3団地301棟42世帯(74.92㎡)の場合、借金家計(59.5%)の根抵当権設定額は平均3億4,025万ウォンである。非居住借金家計の根抵当設定額が3億6,458万ウォンで、居住借金家計世帯を上回っている。LTV2を見ると、100%以上が11世帯(26.2%)にもなる。衿川(クムチョン)区禿山洞(トクサンドン)の衿川(クムチョン)現代101棟128世帯(84.83㎡)は、借金家計が64.8%で、半分を大幅に超えた。今年3月の取引価格は3億6,000万ウォンで、チョンセ保証金は約2億7,000万ウォンである。LTV2100%以上は27世帯(21.1%)である。

 チェ・チャンオ全国借家人協会代表は、「差益を狙い住宅を購入したものの思ったほど上がらず、保証金の返還も困難になり、借家人に住宅の購入を強要するケースもある」と話した。急売すれば損失が大きくなる為、「後で住宅価格は上がる」と借家人を唆し処分しようとする、又は保証金の一部を家賃に回す『ウォルセ』を要求する。

 ソウル禾谷洞(ファゴクトン)の会社員イ某氏(37)は、今年の春、保証金5億ウォンでMS(105㎡)をチョンセした。大田(テジョン)の129㎡のMSの保証金2億1,000万ウォンの2倍以上で、チョンセローンで2億ウォン出した。イ氏は、「分譲価格は約6億2,000万ウォンで、万一、競売に移っても、確定日付を貰っているので、大きな心配はない」と安心していた。しかし、家主に銀行融資は無いが、事業に失敗した場合どうなるのか?その場合、『未払い賃金』などは最優先弁済を受ける為、保証金の一部が返還されない可能性がある事を知らない借家人は多い。チェ代表は、『保証金1億ウォンに確定日付があっても、競売に移っても、7,000万ウォン程度は取り戻せると安心してはならない。退職金を含む6ヶ月分の賃金を最優先弁済に50%程度、各種税金も優先順位で、これらを差し引けば残りは殆ど無いケースもある」と話した。家主が自営業の場合、留意する必要がある。

 ソウル松坡(ソンパ)、江東(カンドン)など東南圏では最近、不動産費用が下落している。江東区ガンイル洞の84㎡型MSは、今年1月中旬のチョンセ価格は4億ウォンで、7月15日3億3,000万ウォン前後に下落している。売買価格(約4億5,000万ウォン)、チョンセ比率は88%ライン→73%に低下している。売買価格が高い松坡(ソンパ)は、1億ウォン以上下落する所が続々出ている。ただし、夏のオフシーズンの一時的現象との見方がある一方、近くのウィリェ新都市や河南(ハナム)ミサ地区で、1万世帯以上が供給された影響で、後日の暴風が続くのか?市場は神経を尖らせている。ややもすれば家主は保証金を吐き出す必要がある」逆チョンセ難」が続く可能性があるからである。その場合、保証金は借家人に全額返還されず、チョンセを挟み、無理に住宅購入した家主は競売に渡す状況が発生する可能性がある。

 国土交通省当局者は、「LTV70%基準が、高いか低いかは、見方によって異なる。ただし、家主としては保証金も返済すべき借金である点では、借家人も、投資家も、注意する必要がある」と話した。この当局者は、「借家人としては、住宅都市保証公社の保証金返還保証商品、銀行の保証金安心ローン、住宅都市基金の支えチョンセ資金融資なども補完策として考慮するに値する」と話した。

大邱(テグ)『不動産危機の導火線』になるか?

 大邱(テグ)の住居価格の動きは尋常で無い。今年に入り7ヶ月間下落し続けている。なぜか?過去数年間急騰した大邱(テグ)の不動産バブルが弾けたのでは無いかとの懸念もある。これは、先代経済研究所の首都圏(ソウル・京畿(キョンギ)・仁川(インチョン))と、地方の5大都市(大田(テジョン)・大邱(テグ)・釜山(プサン)・光州(クァンジュ)・蔚山(ウルサン))の分析を見ても、心配な部分が分かる。

 研究所が、大邱(テグ)の1,374世帯を分析した結果、借金家計の割合は56.7%(779世帯)と高く、これらの根抵当権設定額は2億1,900万ウォンだった。特に、非居住借金家計の根抵当権設定額が2億3,300万ウォンで、借金家計全体の平均を上回っている。ソン・デイル所長は、「投機性投資の断面を示している。分譲権の転売制限が解除され、地方に遠征していた投機勢力が、保証金ローンを借り、大邱(テグ)のMSを購入した結果と見ている」と話した。根抵当権設定額を区間別に見ると、2億~3億ウォン未満が149世帯(19.1%)で最も多く、3億~4億ウォン未満、1億5,000万~2億ウォン未満が、各119世帯(15.3%)、4億~5億ウォン未満が40世帯(5.1%)である。

20160806190816820ojcx.jpg

 大邱(テグ)の不動産ローン残高は、釜山(プサン)を追い抜いたとされる。釜山(プサン)は、借金家計の割合は54.3%と上回っているが、平均根抵当権設定額は2億900万ウォンで、大邱(テグ)を下回っている。更に、釜山(プサン)の借金家計の内、非居住家計の平均根抵当権設定額は1億9,400万ウォンで、大邱(テグ)(2億3,300万ウォン)を下回っている。

 2010年末~2015年末までの5年間、地域別のMSの売買価格の変動率を不動産114が調査した結果、大邱(テグ)が65.92%で、光州(クァンジュ)(47.33%)を上回り最高だった。チョンセ価格も、大邱(テグ)は同期間91.04%上昇し、2位の京畿(キョンギ)(67.46%)を大幅に上回り、過熱の兆候があった事を意味する。

 最近の冷却が、価格調整なのか、急落の前兆なのかは、まだ見守らなければ分からない。KB国民銀行の集計を見ると、全国の住宅価格は今年に入り7月まで0.52%上昇した一方、大邱(テグ)は2.1%下落している。ソウルと6大広域市の内、今年住宅価格が下落しているのは大邱(テグ)だけである。地域の綜合経済指標である地域内総生産(GRDP)で、昨年大邱(テグ)は44兆5,000億ウォンで、全国1,422兆ウォンの3.1%を占め11位である。大邱(テグ)の労働者の平均月額賃金は267万8,000ウォンで、済州(チェジュ)(245万5,000ウォン)に続き、全国16の市・道で2番目に低いが、住宅価格だけが急騰傾向だった。

 更に、蔚山(ウルサン)の借金家計の平均根抵当権設定額は3億3,800万ウォンで、地方の5大都市は勿論、ソウル(3億2,600万ウォン)を上回り目を引く。蔚山(ウルサン)より大きな所は、江南(カンナム)(4億1,000万ウォン)だけである。蔚山(ウルサン)の場合、借金家計の割合は52.2%で、他の地方と大差ないが、家主が居住する借金家計の根抵当権設定額は江南(カンナム)(4億1,400万ウォン)に近い4億800万ウォンだった。ソン所長は、「蔚山(ウルサン)は高所得の都市で、ローンで住宅購入する事に慣れている。最近、現代重工業や現代自動車の実績が悪く、地域経済が悪化すれば、住宅ローンが不良を生む可能性がある」と話した。

 一部の地域を中心としたチョンセ価格の下落は、借家人には望ましい現象である。ただし、缶住宅の増加被害は、庶民に行き付く可能性が高い。パク・ドンス ソウル借家人協会代表は、「低金利と老後不安で、僅かでも余裕資金があれば不動産投資しない事がおかしなほどになっている。低金利でマネーゲームが拡散し、住宅価格が上昇し、分譲権の転売で実需要者の負担が拡大するなど、最終的には余力が無い若い世代が被害にあう構造」と話した。チェ・ウンギョン韓国都市研究所研究委員は、「少子化・低成長時代に住宅価格が上がるはずが無いにも関わらず、下落を防ぐ為の不動産政策の総体的な失敗で、若い世代への『爆弾回し』が始まった。野党が家主の票を意識し、チョンセ・賃貸料を規制しないのは状況を思い違いしての事」と指摘した。
http://media.daum.net/economic/newsview?newsid=20160806190817214

長いわ。
要するに、膨らむだけ膨らんだバブルが弾けそう・・・それだけの事じゃん。
こんなにダラダラと、分かり難く書く意味が分からん。

韓国のバブルが弾けた所で、世界経済には何の影響も無いし、殆ど気付く事は無い。
韓国の不動産を買いあさっている中国人には関係あるか?(笑)

韓国の苦悩は蜜の味。
さっさと弾けろ!!
スポンサーサイト

ご案内

プロフィール

nanakotedy

Author:nanakotedy
イタリア ローマで生まれ、10歳までイタリア育ち
大学卒業後、帰国
母方の祖父母と同居中

度重なる歴史認識の違いと言う言葉に、改めて近代史を学び直しています

最新記事

最新コメント

最新トラックバック