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【不動産バブル崩壊の足音】

POSCO建設・サムスンENG、財務構造改善・流動性確保お一環で売却推進
社屋売却に乗り出した建設会社、オフィス市場悪化で『泣き顔』
高空室率、溢れる売物件・・・安値売却の可能性も
2016.08.02 15:00

 建設会社が財務構造改善・流動性確保の一環で社屋の売却を推進している。規模が大きな社屋の売却で、2匹のウサギを同時に捕まえようとしている。しかし、オフィスビルの状況が悪化し、簡単に売却出来ないと分析されている。

 2日、関連業界によると、POSCO建設は仁川(インチョン)延寿(ヨンス)区松島(ソンド)社屋の建設・運営目的で設立した特殊目的法人(SPC)PSIBの債務3,567億ウォンを全額買収した。この債務は、POSCO建設の社屋建設のPF(プロジェクトファイナンス)の融資金である。POSCO建設は、保有現金で債務を返済した事が分かった。

 これに伴い、POSCO建設は、PSIB株を100%確保し、同時に松島(ソンド)社屋の所有権を持つ事になった。POSCO建設は、松島(ソンド)社屋の売却で、返済費用を回収すると見られている。

 POSCO建設は、「売却を念頭にPSIBの債務を全額買収した。債務引受後、内部で社屋を持っていた方がいいとの意見もあり、売却・保有について、様々な案を検討している」と話した。

 サムスンエンジニアリングも昨年10月以降、帳簿価格3,500億ウォン規模のソウル江東(カンドン)区上一洞(サンイルドン)社屋の売却を推進している。社屋の売却が遅々として進まず、パク・チュンフム社長は3月の株主総会で、社屋A~C棟の内、B洞を賃貸する案を提示し、最近調達本部など一部の部署がB棟に移転したと伝えられた。

 サムスンENG関係者は、「経営効率化の為、部署一部がB棟に再配置された。買収の意向を示す所が無く、賃貸も考えているが、社屋の売却方針は変わらない」と説明した。

 建設会社の社屋の売却は、財務構造改善・流動性確保が目的である。

 POSCO建設の場合、社屋の売却で回収した費用の大半をPFの返済に使用すると予想され、財務構造に直接的影響は無いが、最近実績が悪化し、流動性の確保に焦点を絞っている。

 POSCO建設の四半期別の財務諸表を見ると、売上1兆2,745億ウォン、昨年第1四半期(1兆7,160億ウォン)比25.7%減、流動比率は165.4%で前年比-4%減、 未請求工事額は7,852億ウォンで昨年末比19.7%増と実績悪化憂慮が大きくなっている。

 サムスンENGは、昨年第3四半期1兆5,000億ウォンを上回る営業損失を記録後、有償増資と同時に社屋の売却を推進して来た。第2四半期の暫定実績も、連結基準アーニングショックの影響から脱せず、前年同期比82%減の204億ウォンの影響損失を記録している。

 この他、昨年大宇造船海洋の不良による受注産業への否定的な認識、金融投資業界の保守的な判断で、資金の調達条件が厳しくなっている事も、社屋の売却を煽っていると分析されている。

 実際、今年前半、建設会社の社債の発行は、サムスン物産3,000億ウォンだけだった。サムスン物産が第一毛織との合併で建設会社と見られなくなった点を考慮すれば、建設会社の社債の発行実績は事実上『ゼロ』と言うのが、業界の大半の意見である。

 問題は、建設会社の社屋売却が楽観的で無い事である。オフィス市場の空室率は高く、売却価格が高い建設会社の社屋は、簡単に売却出来ないと見られている。

 韓国鑑定院は、延面積33,000㎡以上、地上21階以上のプライム級オフィスビルの空室率を調査した結果、第2四半期ソウル市内のオフィスビルの空室率は11.1%で、△汝矣島(ヨイド)圏14.9% △都心圏10.2% △江南(カンナム)圏7.8%と集計された。

 POSCO建設の社屋がある松島(ソンド)は、前分に比べ6.8%増の51.8%と調査され、社屋売却展望を暗くした。

 不動産コンサルティング企業クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド関係者は、「財務流動性確保を目的とした企業の戦略的理由による社屋の売却が続いている。ブレキジットに触発された景気見通しの不確実性、変動性拡大が、オフィス取引市場に影響し続けると見ている」と分析した。

 「特に、国内の機関投資家が、投資判断に慎重になり、不確実性が解消されるまで、投資に慎重な姿勢が続くと見ている」と付け加えた。

 更に、他の一部は、市場の売物件の多さを理由に、社屋の売却が上手く行かないと予想する。ハナ金融グループは、KEBハナ銀行のソウル中(チュン)区乙支路(ウルチロ)別館、明洞(ミョンドン)本店ビル(旧外換銀行本店)の売却を進めている。サムスン生命太平路(テピョンノ)ビル、サムスン火災乙支路(ウルチロ)社屋も売りに出ている。大宇造船海洋の社屋も、所有者は見付からない。

 その為、『安値売却』が懸念されている。業界関係者は、「ソウル・首都圏のオフィスビルの空室率は余りに高く、希望価格で購入する相手を見付ける事が難しい。下手に売却を推進すれば、安値売却の可能性もある」と指摘した。
http://biz.newdaily.co.kr/news/article.html?no=10110087

財閥企業が投機目的で購入・建設した自社社屋(不動産)を、業績が悪化し、金に困って手放すいつものパターン。
売りたい企業は山ほどあれど、買う余裕がある企業は無いし、銀行は融資を絞ってる。

需要と供給のバランスが崩れれば、必然的に価格は下がる。
そうやって、不動産バブルは崩壊するのよね?
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プロフィール

nanakotedy

Author:nanakotedy
イタリア ローマで生まれ、10歳までイタリア育ち
大学卒業後、帰国
母方の祖父母と同居中

度重なる歴史認識の違いと言う言葉に、改めて近代史を学び直しています

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