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【ワクワク】

[危機の家主]①
逆転した甲乙・・・『壁のクロス全面張替えしても借家人見付からず』
2016.07.28 06:06 朝鮮Biz

 ソウル松坡(ソンパ)区蚕室洞(チャムシルトン)の『蚕室(チャムシル)リーセンツ』占有面積84㎡のMSを所有するキム・ジョンミン(53)氏は最近、チョンセ契約が満了すると自身の家に入居した。不動産費用を8億ウォン→7億5,000万ウォンに下げたが、新たな借家人は見付からず、やむを得ず決定した。これまでの借家人が海外に転勤する為、保証金を1日も早く返還せざる得ず キム氏は新たな銀行ローンで保証金を返還した。

 ソウル江東区(カンドン)区高徳洞(コドクトン)の『高徳(コドク)アイパーク』占有面積59㎡をチョンセで賃貸するチェ・ジンス(48)氏は先日、契約満了を控えた借家人から保証金返還通知を受け取った。河南(ハナム)ミサ地区に出来た新築MSをチョンセし、8月末に転居すると言う内容だった。チェ氏は、4億9,000万ウォンでチョンセを募集しているが、2ヶ月近く借家人が見付からず、慌てたチェ氏は、4億7,000万ウォンに保証金を下げたが、未だ借家人は見付かっていない。

 最近、大規模入居が進むソウルの一部地域・新都市、地方の大都市を中心に、『逆チョンセ難』が発生している。チョンセ物件は大量にあるが、需要が無くチョンセ価格は日増しに下がっている。

 昨年まで、借家人に不動産費用をもっと出さければ出て行けと要求していた家主は、新たな借家人が見付かるまで待つよう懇願するほど、状況は一変している。今後、全国に溢れ出す物量を考慮すれば、この現象は当分続くと見られている。

松坡(ソンパ)・江東(カンドン)半年で保証金5,000万ウォン『下落』

 26日に訪れたウィリエ新都市、河南(ハナム)ミサ川辺都市(河南(ハナム)新都市)一帯の公認仲介会社によると、最近これら地域ではチョンセ物件がダブつき、借家人を見付ける事が困難になっている。今年2つの新都市で21,311世帯溢れ出す予定である。

 河南(ハナム)新都市の場合、占有面積74㎡のチョンセ価格は2億7,000万~2億8,000万ウォン、84㎡が2億9,000万~3億2,000万ウォン程度である。これは、今年初めに比べ平均5,000万ウォン以上低い価格である。しかし、借家人を見付ける事は容易では無い。来月入居を控えたミサ川辺都市19団地では、180件以上のチョンセ物件が市場に出ている。

 河南(ハナム)渼沙洞(ミサドン)のM工業イ・ヘヨン代表は、「距離的に近いソウル江東区(カンドン)区や松坡(ソンパ)区の住民が新築MSの多い河南(ハナム)のチョンセを探しているが、今年河南(ハナム)地域の物件が余りに多く、チョンセ価格は日増しに下がっている」と話した。

 これら新都市に近いソウル松坡(ソンパ)区や江東(カンドン)区の不動産費用にも影響している。松坡(ソンパ)の公認仲介会社によると、蚕室洞(チャムシルトン)エルス・リーセンツ・トゥリジウムなど、2007~2008年入居の蚕室(チャムシル)のMS占有面積84㎡は、今年始めに比べ5,000万~8,000万ウォン下がり、7億5,000万ウォン前後で募集している。需要が相対的に多い占有面積59㎡も2,000万~3,000万ウォン程下がった6億7,000万~6億8,000万ウォンで相場が形成されている。

 蚕室洞(チャムシルトン)蚕室(チャムシル)1番地の公認仲介会社関係者は、「最近、チャムシル・エレス占有面積84㎡のチョンセが7億5,000万ウォンで契約されたが、1~2ヵ月前は7億8,000万ウォンだった物件で、住宅を購入し転居する借家人が保証金の返還を督促し、家主は新たな借家人を見付ける必要に迫られ、チョンセ価格を下げた」と話した。

 河南市(ハナムシ)と道を挟んで向かい合う江東(カンドング)区ガンイル洞や高徳洞(コドクトン)も状況は変わらない。2008~2009年完成のカンイル・リバーパーク占有面積84㎡は、3億5,000万~3億6,000万ウォンが相場で、今年始めに比べ、5,000万ウォン以上下がっている。しかし、借家人を見付ける事が容易では無い。占有面積59㎡は3億1,000万~3億2,000万ウォン程度だが、7ヶ月で1,000万~2,000万ウォン下がっている。高徳洞(コドクトン)も、高徳(コドク)アイパークを始め、一帯のMSのチョンセ価格が、占有面積に関係なく平均2,000万ウォン程度下がっている。

 カンイルドンのH工業関係者は、「昨年までは家主が保証金を上げれば借家人は何も言えずに出て行ったが、今年に入り状況が逆転した。現在は、借家人が契約解除を通知し、家主は「新たな借家人が見付かるまで待って欲しい」と頼んでいる」と話した。

 仲介会社は、松坡(ソンパ)、江東(カンドン)圏一帯の不動産費用の下落傾向は当分続くと見ている。蚕室洞(チャムシルトン)のY工業関係者は、「今後、河南(ハナム)やウィリエ新都市の物件がは増加し続け、来年江東(カンドング)区で約4,000世帯、再来年は松坡(ソンパ)区で約9,000余世帯完成する予定で、不動産費用は更に下がる可能性が高い」と話した。

蘆原(ノウォン)・城東(ソンドン)も逆転傾向の兆し

 今年上半期3,400数世帯の入居が進む九里葛梅(カルメ)地区、議政府(ウィジョンブ)民楽(ミルラク)地区、蘆原(ノウォン)区、往十里(ワンシムニ)、新築MSの入居物量が多い城東(ソンドン)区のチョンセ価格も下がっている。

 蘆原(ノウォン)区上渓洞(サンゲドン)の上渓住公MSは最近、面積に関係無く500万~1,000万ウォン、チョンセ価格が下がり、城東(ソンドン)区鷹峰洞(ウンボンドン)の不動産1番地公認の関係者は、「チョンセが悪化し、借家人の入居時の修理やリフォーム代金を負担する家主もいる」と話した。

 首都圏だけでは無い。大邱(テグ)、慶北(キョンブク)亀尾(クミ)など、入居物量が急増する地方の大都市でも、借家人を見付けられない家主が続出している。不動産114によると、今年1年間、大邱(テグ)で26,599世帯、慶北(キョンブク)亀尾(クミ)で5,083世帯が入居予定である。

 大邱(テグ)達西区(タルソ)区本里洞(ポンニドン)のH工業関係者は、「大邱(テグ)全体の不動産費用が数千万ウォン下がっている。家主の一部は損失を避ける為、チョンセをウォルセに変更しようとしているが、ウォルセで契約する借家人は更に見付からない」と話した。

 慶北(キョンブク)亀尾(クミ)道良洞(トリャンドン)のS工業代表は、「希望額より価格を大きく下げた『急チョンセ)以外は借家人が見付からない。銀行ローンで、これまでの借家人に保証金を返還する例が相当数ある」と話した。
http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2016/07/27/2016072702875.html

少子高齢化で人口は減少し続け、財閥企業の生産拠点は海外に移転し、中小企業は育たず、国内の雇用は減少し続ける。
不動産が上昇する可能性は無い。

店子から預かった保証金を使い込み、保証金の返還の為に銀行ローンを組む。
8億ウォン→7億5,000万ウォンに下がった物件の家主は、住宅ローン8億ウォン+住宅ローンと大差無い金額の保証金分のローン。
8億ウォン+8億ウォン=16億ウォン

16億ウォンを、返済期間10年 年利3%で借りると、返済総額約18億5400万ウォン
年間の返済額は1億8,540万ウォン 毎月の返済額は1,545万ウォン=約1,545,000円
住宅ローンは、年収の25%以内が理想とされているので、年収6,000万ウォン=600万円以上ないと生活に問題が生じる可能性も・・・。
韓国では、財閥企業の正社員か、夫婦2人揃って正社員の共稼ぎ家庭じゃないと無理かもね?

別に韓国がどうなろうが、韓国の家計が地獄の苦しみを味わおうが、私の生活には何の影響も無い。
自己破産が急増→建設会社倒産→銀行の健全性悪化→経済危機・・・ワクワク。
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プロフィール

nanakotedy

Author:nanakotedy
イタリア ローマで生まれ、10歳までイタリア育ち
大学卒業後、帰国
母方の祖父母と同居中

度重なる歴史認識の違いと言う言葉に、改めて近代史を学び直しています

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