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【規制・規制・規制】

【9億以上のMSの中途金ローン制限】
2016.06.29 03:15 韓国経済

下半期経済政策方向

江南(カンナム)再建築『投資過熱』遮断


 下半期から分譲価格9億ウォン以上の住宅の中途金ローン保証が中断される。高級住宅の中途金ローンが事実上困難になり、ソウル江南(カンナム)の再建築(建替え)MSの申請熱気が一段と弱まると見られている。

 政府は、このような内容を含む『2016年下半期の経済政策方向』を28日発表した。住宅都市保証公社(HUG)の中途金ローンの保証件数は、1人2回まで、保証対象は分譲価格9億ウォン未満の住宅に制限される。保証限度も、首都圏・広域市6億ウォン、地方は3億ウォンに縮小する。これは、来月1日以降、入居者を募集する全ての住宅に適用される。建設会社は、MSの分譲時、HUGの保証を受け、銀行などで中途金を調達し、契約者に融資する。中途金ローンのHUGの保証件数・限度・対象に制限が無く、投機を助長しているとの指摘が一部で提起されて来た。

 国土交通部関係者は、「異常に急騰する江南(カンナム)の再建築の分譲価格に、政府が警告メッセージを送り、今年1~5月の投機需要と推定されるHUGの中途金ローン保証3回以上(3軒以上住宅投資)の件数は、中途金ローン保証の0.56%に過ぎず、江南(カンナム)松坡(ソンパ)など、一部の高級分譲住宅は今回の対策の影響を受けるだろう」と説明した。
http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2016062802151&nv=3


【9億以上のMSの中途金ローンオールストップ
 ・・・江南(カンナム)再建築(建替え)超非常】

家計負債減らず、結局『融資規制カード』選び
江南(カンナム)進入実需要者直撃弾
2016.06.28 18:22 毎日経済

下半期の経済政策方向/
 ブレキジットで不安なのに・・・住宅市場に『悪材料』


 政府は28日、下半期の経済政策方向で、住宅都市保証公社(HUG)のMSの中途金ローン保証を、来月1日以降制限すると発表した。分譲価格9億ウォン以上のMSの保証を中止し、1人当りの保証件数は最大2件、金額は6億ウォン(首都圏・広域市)、3億ウォン(地方)に制限する。

 このような便りが伝えられ、住宅市場に濃い暗雲が立ち込めている。建設業界は、下半期の分譲が困難になると泣き顔である。住宅業界の某関係者は、「今年も分譲MSは、当初予想ほど縮小せず、供給過剰懸念が高まっている所に中途金ローン保証規制が強化され、下半期の分譲日程の調節は避けられない」と話した。

 当局の思惑は3点ある。まず、急増する家計負債を抑える事。

 政府関係者は、「HUGの保証制限は、所管部署の国土交通部で無く、企画財政部と金融委員会の強い押し付けと理解している」と伝えた。記載部と金融委は、今年前半の家計負債増加額の相当部分が、金融機関の中途金ローン(集団ローン)が原因と見ている。1~5月、都市銀行の住宅ローン増加額19兆ウォンの内、集団ローンの増加額が10兆ウォンを超え、中途金ローンを抑え、家計負債の増加にブレーキをかける布石とする。

 住宅の供給過剰懸念の解消を狙ったものである。昨年、史上最大50万世帯以上のMSの分譲が集中し、2018年以降の入居大乱懸念が拡大し、政府が中途金ローンを制限し、物量調節に乗り出したと言う事である。ソウル江南(カンナム)の再建築など、一部の地域申請過熱、不動産投機を防ぎ、実需要者中心の中途金ローンに切り替える意志でもある。国土部は最近、分譲権の不法転売、ダウン契約書など、市場のかく乱行為を防ぐ為、現場の点検に乗り出している。

 しかし、分譲価格9億ウォン以上の住宅の中途金ローンの保証を中断すれば、副作用は侮れないと見られている。むしろ実需要者に不利になるとの指摘もある。パク・ハプスKB国民銀行道谷(トゴク)スターPBセンター不動産首席専門委員は、「保証が無ければ、融資も受けられず、実需要者の江南(カンナム)進入が基本的に詰まる。個人の信用融資で中途金を出す事になれば、金利が上昇し、家計負債の質が更に悪化する」と話した。

 一部では、住宅市場が実需要者中心に再編される処か、ブレキジットが重なり、住宅市場のハードランディングを招くと懸念している。すでに、地方の住宅市場は下落し、取引減、未分譲の増加など、3大悪材料に直面している。韓国住宅協会関係者は、「住宅市場の過熱は、江南(カンナム)の再建築など局地的現象で、地方は価格の下落、取引減少が続いている。過度な中途金ローン保証要件の強化は、新規分譲への進入障壁を高め、市場の沈滞、内需不振を引き起こす」と懸念している。住宅協会は、1住宅者に限り、中途金ローンの保証制限を無くし、1世帯2住宅者も、ソウルのMSの平均価格を考慮し、保証限度を6億ウォン→7億ウォンに引上げる必要があると声を高めている。9億ウォンに設定した保証対象分譲価格基準も、撤廃する必要があると主張する。

 下半期、分譲を準備していた建設会社は、文字通り爆弾に当った。

 大手建設会社は最近、海外事業の損失を国内住宅市場で穴埋めしている状況で、HUGの保証制限は、悪材料の中の悪材料と反応している。某中堅建設会社関係者は、「ソウル・首都圏の場合、今年申込通帳1順位の条件を6ヶ月に短縮し、投資需要の流入が多い事を考慮すれば、申請未達(売残り)団地が続出する」と見通した。施工会社が連帯保証出来れば中途金ローンが利用可能だが、保証余力のある建設会社は、指で数えられる程度で、会計上は偶発債務となり、保証人になる建設会社は無いと分析している。未分譲が増加する地方は、賃貸事業の為に購入する投資需要が消えれば、空き家が増加し、市場の雰囲気が凍り付く事が予想される。

 風船効果を懸念する意見もある。パク・ウォンガプKB国民銀行不動産首席専門委員は、「すでに中途金ローン保証を受けた団地は、希少性が高くプレミアム(追加金(チップ))が上昇する」と診断した。

 来月8日、モデルハウスをOPENし、一般分譲に入る『DHオーバーヒルズ』(開浦(ケポ)住公3団地再建築)は、一般分譲物量(70世帯)の分譲価格は全て9億ウォン以上の為、直撃弾を受ける。現代建設関係者は、「今回の保証制限の適用対象になったせいで、内部的に対応策を検討している」と話した。
http://nnews.mk.co.kr/newsRead.php?year=2016&no=463915&sc=30000001&sID=402

9,000万円近いMSを買えるだけの収入がある世帯は、どれだけあるのかしら?

借入9000万円、ローン期間30年間、年利3%、ボーナス払いナシで、月々379,443円、年間4,553,316円
月収150万円、年収1,800万円でも25%超える。
優良企業に勤務し、預金がそれなりに無ければ、融資審査に通らない可能性が分ある。(笑)

韓国の住宅市場の異常さが分るでしょ?
高金利だったからこそ、何となく維持出来てる様な感じだっただけで、今のやり方のままで住宅市場を維持する事は無理。
一気に弾けるか?徐々に弾けるか?は別として、確実に弾けるけど、クソババアの任期満了後まで持つかしら?(笑)

【元利均等返済住宅ローン、来月1日から保険業界に拡大】
銀行に続き融資審査ガイドライン適用・・・所得審査厳格化
2016.06.29 06:22 聯合ニュース

 元利金等返済の住宅ローンに誘導する家計負債管理対策が、銀行に続き、来月1日から保険業界に拡大する。

 住宅ローンの利子だけを返済する据置き期間は1年未満、その後は元利均等返済になる。

 新ガイドラインの適用で、所得審査が厳格化する可能性はあるが、無条件に融資が困難になる訳で無く、自身の融資条件を事前に相談し、十分確認する必要がある。

保険業界も、満期まで利子だけ返済する据え置き式融資困難に

 保険業界の融資審査ガイドラインも、銀行のガイドラインと基本は同じである。

 銀行は、2月から首都圏の住宅ローン審査にガイドラインを適用して来た。

 返済能力の範囲内の融資額、元利均等返済に誘導する内容が核心である。

 ガイドラインは、住宅の担保価値や所得に比べ、借入が多い場合、正しい所得証明を提出しない場合、融資後1年以内に元利均等返済に切り替える内容を含んでいる。

 住宅を購入し、その住宅を担保に借入る場合も元利金等返済になる。

 明確な返済計画があるなど、一部の例外に該当すれば据え置き式ローンの利用も可能である。

 変動金利の借入も制限される。

 上昇可能金利(ストレス金利)を追加考慮し、日程限度を越える融資は固定金利融資に誘導するか、限度額の範囲内の融資のみ利用可能となる。

 住宅ローン以外に信用融資など、他の融資があり、月の元利返済負担額が所得に比べ過重と判断される場合は、管理対象に選定し、保険会社が自主的に管理する。

保険業界の住宅ローン39兆・・・金融委『ハードランディングの可能性』

 金融当局と保険業界は、ガイドラインが銀行ですでに施行され、住宅ローンの規模が銀行に比べ小さい為、ガイドラインは無理無くで定着すると見ている。

 金融監督院の集計によると、3月末現在、保険業界の住宅ローン残額は39兆4,000億ウォンで、銀行(4,86兆8,000億ウォン)の8%水準である。

 規模は銀行に比べ小さいものの、増加速度は銀行を上回っている。

 第1四半期、保険業界の住宅ローン増加額は1兆2,000億ウォンで、3ヶ月連続3.1%増加している。

 同期間銀行の住宅ローン増加率は2.0%(9兆6億ウォン)で、半分は集団ローンだった。

 保険業界の住宅ローン残額は2013年末30兆3千億ウォン、2014年末32兆8,000億ウォン、昨年末38兆2,000億ウォンと、急増の勢いを受け継いで来た。

 しかし、今回のガイドラインの施行で、保険業界の住宅ローンの質が改善すると見られている。

 金融当局は、今回のガイドラインの施行に合わせ、保険業界の分割返済住宅ローンの割合の目標値を、当初の2017年40%→45%上げる方針である。3月末現在、分割返済融資の割合は34.7%水準である。

 別途の目標値が無かった固定金利融資の目標値を10%と提示している。昨年末現在、保険業界の住宅ローンの内、固定金利の割合は4.2%に過ぎない。

 金融当局は、保険業界の融資審査ガイドラインが、市場に無理無く受入れられると見ている。

 クォン・テヨン金融委金融政策課長は、「保険業界の住宅ローンは、銀行の住宅ローンと性格が極めて似ており、分割返済の割も高い方で、銀行ですでにガイドラインは施行済みで、保険業界にも大きく無理せず定着出来るだろう」と話した。

 金融監督院と生命・損害保険協会は、合同対応チームを設置し、ガイドラインの施行に伴う不便と混乱を最小化する方針である。
http://media.daum.net/economic/newsview?newsid=20160629060803173

さ~て、どうなる?
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nanakotedy

Author:nanakotedy
イタリア ローマで生まれ、10歳までイタリア育ち
大学卒業後、帰国
母方の祖父母と同居中

度重なる歴史認識の違いと言う言葉に、改めて近代史を学び直しています

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