かつての日本は美しかった

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【祭りが始まる】

【一括返済住宅ローン、来月から満期延長困難に】
2016.01.21 17:44 イーデイリー

銀行ローン審査案具体化
『初回からローン回収検討』
再約定時、分割返済に
毎月の返済額増加、延滞懸念拡大


 [イーデイリー=チェ・ジョンヒ/パク・キジュ記者]仁川(インチョン)で生活する60代のオ某(44)氏は最近、住宅ローンの事で悩んでいる。2009年、現在の住宅を購入した際、満期一括返済方式の住宅ローンを利用し、満期を延長し続けて来たが、政府の政策が変わり満期延長が困難になったからだ。オ氏は退職後、特に収入は無く、年金で金利を支払って来たが、銀行の要求通り元利金等返済に変更する事になれば、小さな住宅に引っ越さなければならないと悩んでいる。

 来月、首都圏の新規取扱住宅ローンに限り、元利均等返済(毎月元金と利子を分割返済する方式)規制が施行されるが、銀行は、これまでのローンも厳格に管理する方針だ。満期一括返済のこれまでの住宅ローンは、金利引上げ、又は借入額の一部を返済しなければ再延長は不可能になると見られている。特に、低信用者、又は住宅担保認定比率(LTV)70%超過者が主な管理対象だ。これらには金利の引上げや貸付金の回収などのペナルティを課す方針で、利用者の不安が大きくなっている。

◇ 『貸付金全額回収も』・・・厳格化する満期延長

 銀行は先月中旬、金融委員会などが発表した家計住宅ローン審査ガイドラインに基づき、既存のローンを含む具体的な内部実行案を各支店に配布している。

 一部の銀行は、住宅ローン比率(LTV)70%超過者、総負債償還比率(DSR)80%超過者(年間総負債償還額が所得の80%超過)等を管理対象に選定し、これらが一括返済ローンの満期を再延長する場合、優待金利の適用から除外、金利引上げ、貸付金の一部返済を要求する方針だ。貸付金を全額回収する案も議論されている。

 更に、不良リスクを事前に遮断する為、信用等級7等級以下の低信用者の新規ローンの取扱いを中止する案も提示されている。金融監督院によると、7等級以下の低信用者の住宅ローン延滞率は0.89%(昨年11月末)で、1~10等級(0.36%)の2倍以上だった。

 都市銀行関係者は、「一括返済利用者が満期の再延長を要求すれば、元利均等返済に乗り換えるよう誘導する方針で、これらに元利金等返済の方が金利が低く、総返済額が少ないと説明するが、これらが乗り換えを拒否すれば、ローン規模を縮小する他無い」と話した。

 都市銀行が、既存のローンに圧力をかける理由は、低成長・低金利環境で収益性が悪化する中、不良融資を早期に回収し、家計負債の質の悪化を遮断する事にある。更に、住宅ローン残高に占める分割返済割合の目標を、これまでの今年度末45%、来年度末50%から、5%引き上げる必要があるからだ。

◇ 毎月の返済額増加、延滞懸念大きく

 問題は、銀行の思惑通り一括返済利用者が分割返済に切り替える事は可能なのかと言う事だ。昨年末の銀行の住宅ローン残高約397兆2,000億ウォンに占める満期一括返済ローンの割合は60%に達している。

 一括返済利用者が分割返済に切り替えれば、毎月の返済額は大幅に増加する。例えば、1億ウォンを満期5年、年3.34%(銀行月平均金利)、一括返済の場合、毎月28万ウォン金利を支払うが、これを分割返済(元利均等返済)に切り替え、満期10年、年利3.17%として計算すると、毎月の返済額は94万ウォンになる。

 都市銀行関係者は、「分割返済に乗り換える事で総負債返済額は縮小出来るが、金利の延滞と元金の延滞は信用等級への影響が異なる。分割返済に乗り換え、元金を延滞すれば、信用等級に否定的に影響する可能性が高い」と話した。

 イム・ジン韓国金融研究院家計負債研究センター長は、「一括返済の満期をロールオーバー(満期延長)し続けるには、家計負債リスクが大きく、なんとしてでも一括返済を縮小して行く事が必要だ。LTV70%の内20%を分割返済に、残りを一括返済にするなどの方法で分割返済に誘導する必要がある」と話した。

 ユン・ソコン崇実(スンシル)大金融学部教授は、「中長期的には、元金と金利を同時に返済する分割返済が正しいが、この方法はある程度資産がなければ成立しない。分割返済に乗り換える事が出来ない低所得層には、別途対策が必要だ。全ての人に変更された制度を適用する事は賢明で無い」と強調した。
http://www.edaily.co.kr/news/NewsRead.edy?SCD=JA21&newsid=03778566612520016&DCD=A00102&OutLnkChk=Y

例えがおかしいだろ!!
貧乏人が10年で住宅ローンを払えるはずが無い。
20年~30年じゃないと無理。

1億ウォン=1000万円を年利3.17%、ボーナス払い無しで計算すると、
20年 月56,314円
25年 月48,310円
30年 月43,082円
借りられるのは50代までで、月の返済額が年収÷12の20%未満なら、15年以上真面目に返済し売却すれば、幾らかは手元に残る。この程度も払えないようなら、住宅を持つのは諦めるべき。
ただし、チョンセやウォルセなんて言う歪んだ賃貸形式をやめ、日本と同じ様な賃貸にする必要がある。

状況が変わったんだよ。
5年で購入価格の2倍近くに上昇する、今までの方が異常だったんだよ!!
すなわち、貧乏人が借金で不動産投機する時代は終わったって事。
まあ、朝鮮人にお似合いなのは、借金取りから逃げ回る事かな?(笑)

祭りが始まりそうだね?

【融資審査ガイドライン来月施行・・・銀行準備『着々』】
2016.01.24 08:30 聯合ニュース

銀行『融資大幅に減少しない』

 【ソウル聯合ニュース=ソン・グァンホ記者】住宅ローン利用時の所得審査強化を骨子とした融資審査ガイドラインが、来月1日首都圏で全面的に施行される。

 これに伴い、来月以降、住宅購入でローンを利用する際、元金据置き期間は無く、元利均等返済する事になる。

 銀行は、関連電算開発を終え、行員の教育強化など、現場の混乱を防ぐ為、最終調整に拍車をかけている。

◇来月から、どう変わるのか?

 ガイドラインの基本方向は、融資審査を担保中心→返済能力中心に、一括返済・変動金利→固定金利元利均等返済に切り替える事である。

 直接的な量的管理より、間接的な質的管理の性格が強くなる構造である。

 返済能力の範囲内で、初回から元利金等返済システムにする事で、1,200兆ウォンに肉迫した家計負債の質的構造を改善する趣旨である。

 その為、新規変動金利住宅ローンは今後、金利上昇の可能性を考慮した『ストレスレート(stress rate)』を適用し、融資限度を算出する。

 融資後も、中間点検次元で、全ての負債の元利返済額を考慮した、ローン申請者の債務返済比率.(DSR=収入に対する返済額の比率)が導入される。

 強制事項では無いが、原則的に融資機関は利用者に十分返済能力があるかを綿密に確認する必要があると見られる。

◇ 銀行の電算・教育の仕上げに『拍車』

 KEBハナ銀行は、今月初め電算開発を始め、仕上げ段階に入っている。20日までに電算開発試験を追え、来月1日ガイドラインを施行する。

 KB国民銀行は、電算開発・指針改正・職員研修を中心に、終盤の準備をしている。

 非据置き分割義務適用対象ローン、ストレスDTI適用、DSR算出など、電算の構築を終えた。

 窓口の混乱を事前に防止する為、変更内容を熟知する様、社員研修も併行している。

 ウリ銀行も、規定の反映、電算開発、職員教育を終えた。社員教育は社内放送を利用し2度行った。

 新韓銀行・農協銀行も、電算開発・社員教育を終え、カウントダウンに突入している。

 金融委員会・金融監督院は、昨年年末以降銀行と合同対応チームを設置し、ガイドライン施行前に事前作業を共同で行って来た。

◇  『融資絶壁無い』・・・営業ダメージ制限的

 銀行は、融資審査ガイドラインの施行で、銀行融資の増加傾向は多少鈍化するだろうが、営業戦線にダメージを受ける程では無いと予想した。

 実際、大半の銀行で分割返済比率が上昇し、所得証明だけで無く、クレジットカードなどから推定した所得で融資可能だからだ。

 KEBハナ銀行によると、元利均等返済利用率は56%で、一定期間利子のみ返済する据置き型(44%)より12%多い。

 ウリ銀行とKB国民銀行など、大半の都市銀行も、元利金等返済が50%を上回っている。

 変動金利融資の利用時のストレスDTIを避けるには、5年固定金利を選択すれば良い。

 都市銀行の某融資審査担当は、「ストレスDTIの適用を避けるには、変動金利で無く、5年固定金利にすればいい。変動・固定の金利差も殆ど無く、融資を受けるまでに多少不便かも知れないが、借入出来無いケースは殆ど無い」と話した。

 銀行関係者は、リスク管理が強化され、家計負債の質が改善すると見ている。

 金融期間の某高位関係者は、「家計融資の増加が鈍化しても銀行の収益が減少するとは限らない。長期的にはリスク管理により銀行の健全性が、更に向上する」と話した。
http://www.yonhapnews.co.kr/economy/2016/01/22/0301000000AKR20160122205400002.HTML?template=5567

第2金融もだって。
ガイドラインに沿う形で、銀行とほぼ同レベルに強化されるとか。

韓国にはもう1つ、住宅年金と言うのがある。
住宅を担保に、年金を貰うと言うヤツで、死んだら不動産を売却して回収する。
子供や孫に相続させず、住宅年金に加入する高齢者が増加し3万件突破。
昨年6月、2万件を超えたと報じられていたから、僅か半年で1万件増加した事になる。
まあ、子供にくれてやっても、扶養してくれるとは限らないし、それなら死ぬまで毎月安定した年金を貰おうと考えても不思議は無い。
何でも月額は平均10万円程度になるみたい。
国は出来るだけ早く死んで欲しいだろうけど、しぶとく長生きすべきかと。(笑)

<融資規制D-7>
住宅市場暗雲、分譲市場に影
2016.01.24 10:37 聯合ニュース

『申請別、契約別』・・・ソウル江南(カンナム)再建築MSも売残り
専門家『合理的分譲価格設定・供給調整必要』


 【ソウル聯合ニュース=パク・インヨン記者】来月政府の家計負債管理法施行を控え、実需要者の心理が急激に萎縮し、分譲市場に影を落としている。

 新規分譲市場は、来月施行される元利金等返済の対象から除外されるが、既存の住宅市場に暗雲が垂れ込め、分譲市場も非常事態になっている。

 昨年、国土交通部が発表した11月末の未分譲住宅は49,724世帯で、1ヶ月に54.3%(17,503世帯)と記録的な増加率を示している。

 昨年1~11月の累積分譲承認物量は493,000世帯で、最近の5年間(2010~2014年)の平均の1.8倍だった。

 すでに昨年末以降、金浦(キンポ)など首都圏地域と地方では、1順位の申請締切りに失敗、又は未契約例が増加し、申請突風を巻き起こしたウィリエ新都市、東灘(ドンタン)2新都市でも、分譲権価格が下落するなど、尋常で無い雰囲気が感知されている。

 1順位で、数十倍の倍率で締め切られても、実際に契約しない『申請しても契約しない』現象が深刻化している。

 昨年10月分譲の瑞草(ソチョ)区盤浦洞(パンポドン)盤浦(バンポ)セントラル・プルジオサミットは、3.3㎡の平均分譲価格が4,094万ウォンに設定され、分譲価格が4,000万ウォンを突破し、話題を集めた。

 1順位の申請倍率は21倍で、契約まで巡航すると予想されたが、3ケ月後の現在まで、契約完了せず、売残り物件を分譲している。

 瑞草(ソチョ)区盤浦洞(パンポドン)の漢陽(ハニャン)MSの再建築盤浦(バンポ)レミアンアイパークは、昨年11月の分譲当時、3.3㎡=4,257万ウォンで、1順位の申請で平均12倍の倍率だったが、やはり現在まで売残り物件を分譲している。

 このMSは未分譲負担で、中途金金利後払い制・中途金ゼロに契約条件を変更し、有償オプションだったオーブン、食器洗浄器、キムチ冷蔵冷凍庫を無償提供している。

 昨年、申請狂風を巻き起こした釜山(プサン)、大邱(テグ)など、地方の分譲市場でも、高申請倍率を記録した一部団地が、年を越しても未分譲状態で残っている。

大邱(テグ)では昨年9月、東区角山洞(カクサンドン)で分譲した角山(カクサン)ソハンイタワーMSは、1順位の申請倍率が平均67.7倍、北(プッ)区邑内洞(ウムネドン)鶴亭(ハクチョン)駅暁星ハリントンプレイスは11月の分譲当時、平均16.8倍で締め切られたが、年を越しても売残り物件を分譲している。

 釜山(プサン)東莱(トンネ)区鳴藏洞(ミョンジャンドン)の東莱(トンネ)トンイルスイーツも昨年8月、1順位で平均46.9倍の高倍率で締め切られたが、売残り物件を分譲している。

 このように、分譲市場で尋常で無い雰囲気が感知され始め、建設会社は契約率を高める為、契約条件を変更し、売残りの縮小に全力を振り絞っている。

 仁川(インチョン)西(ソ)区佳佐洞(カジュヮドン)で分譲中の仁川(インチョン)加佐(カジャ)斗山ウィーブは、こえまでの契約金10%→契約金を1,000万ウォンの定額制にして初期負担金を軽減し、龍仁(ヨンイン)水枝(スジ)区東川洞(トンチョンドン)で分譲中の東川ザ・シャープパークサイドは、有償オプションだったバルコニーの拡張やシステムエアコンを無償提供している。

 今月、平均37.8倍の高倍率で1順位の申請を締め切った瑞草(ソチョ)区蚕院洞(チャムォンドン)新盤浦(シンバンポ)エーザーは、3.3㎡=平均4,290万ウォンの歴代最高分譲価格負担の為、契約金定額制(5,000万ウォン)を揚げている。バルコニー拡張、子供部屋2ヶ所に押し入れなど、無償オプションも提供する。

 分譲市場のこのような現象について不動産業界関係者や専門家は、住宅市場の全般的な傍観傾向と無関係では無いと見ている。住宅市場が悪化すれば、新規分譲市場が好調なはずは無いと言う事である。

 専門家はその為、分譲価格を下げる、又は供給調整を検討すべき時だと指摘する。

 江南(カンナム)区開浦洞(ケポドン)のL工業関係者は、「江南(カンナム)の再建築・再開発MSは、場所が良く、学区や生活便宜施設も揃い、未分譲懸念から比較的自由だったが、昨年末から住宅市場が全般的に萎縮し、影響が出始めている。分譲市場も、今年は一段と悪化する」と予想した。

 国民銀行のパク・ハプス道谷(トゴク)スターPBセンター首席不動産専門委員は、「全国的に、分譲市場で最も緊急な問題は、高分譲価格で、合理的な分譲価格に設定する事が、今年の分譲市場の行方を左右する重要な指標になる」と予想した。

 不動産114ハン・ヨウンリサーチセンター長は、「オフシーズンではあるが、分譲市場に心理的に影響する在庫住宅取引量・価格が凍結され傍観傾向が激しくなり、新規分譲市場にも影響している。すでに、地方分譲市場は、同じ地域でも二極化現象が具体化し、消費者は市場に保守的に接近している。建設会社は供給調整を検討する必要がある」と助言した。、
http://www.yonhapnews.co.kr/economy/2016/01/24/0302000000AKR20160124019100003.HTML

住宅ローン、集団ローンの規制が強化され、借入出来無い、又は借入額が低くなる可能性が高い上、元利金等返済では、月額返済額が、現在の約3~4倍になる。
借金する事を何とも思わず、返済する気など端から無い民族なんだから、どんな結果になるのか?手に取るように分かる気がする。
自己破産・自殺が急増する事になるんだろうな?
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nanakotedy

Author:nanakotedy
イタリア ローマで生まれ、10歳までイタリア育ち
大学卒業後、帰国
母方の祖父母と同居中

度重なる歴史認識の違いと言う言葉に、改めて近代史を学び直しています

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