かつての日本は美しかった

日本人の為の日本、かつての美しかった日本を取り戻さなければなりません。

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【韓国版『鬼城』続々誕生の予感】

【龍仁(ヨンイン)・金浦(キンポ)など
 首都圏も・・・銀行『集団ローン』拒否拡散】

[首都圏新築アパート停滞する『集団ローン』]
(1) 低契約率物件の分譲ローン審査厳格化
2015.11.18 05:31 Monay Today

[マネートゥデイ=オム・ソンウォン/ペ・キュミン記者]

 最近、京畿(キョンギ)金浦(キンポ)漢江(ハンガン)新都市で分譲するA建設は、深刻な苦悶に陥っている。当初、集団ローンを約束していたB銀行が、突然に立場を変えたからだ。B銀行は、このアパートの低契約率を問題にした。申請率を大幅に下回る契約率に、集団ローンの承認は難しいと通知して来たのだ。

 今月末、京畿(キョンギ)龍仁(ヨンイン)の某所で分譲を予定していた中堅建設会社C社は、延期せざる得無い状況に陥っている。集団ローン審査が、予定より長期化し、日程を合わせる事が難しくなったからだ。C社は最近、厳しくなった集団ローン審査の為、分譲時期が来年以降に延びる可能性があると戦々恐々としている。

 都市銀行の新築アパートの集団ローン拒否の動きが、首都圏に拡大している。慢性的なチョンセ難の待避先の金浦(キンポ)漢江(ハンガン)新都市は勿論、安定的に需要を確保出来た龍仁でも、銀行が集団ローンを拒否する例が増加している。

 銀行が、最も問題にするのは未分譲だ。アパートの集団ローン規模が最大のD銀行の融資担当役員は、「ローン審査が突然厳しくなったのでは無く、入居時期や契約率など、分譲性が低い物件の融資を拒否する例が増加している」と話した。

 E銀行の融資担当役員は、「無条件に、この地域はダメと言う事では無いが、金浦(キンポ)、龍仁(ヨンイン)など、未分譲物量が多い地域を注視している。内部でガイドラインを用意し、契約率30%未満の物件のローンは承認しない」と説明した。

 地方の場合、集団ローン審査の遅延が、分譲日程に影響する物件が増えている。F銀行の地方支店の次長は、「地方の新規物件は、細分化し審査している。同じ地域でも、場所、入居時期、価格、契約率を詳細に評価する為、審査期間が長くなっている」と話した。

 G建設関係者は、「銀行が保守的にローン審査を行い、集団ローンの承認が厳しくなっているだけで無く、審査に時間がかかり、計画通りの日程で進める事が難しくなっている」と吐露した。

 ウリ、KB国民、新韓、KEBの4大銀行の集団ローン残額は、昨年末の70兆6,000億ウォン台→今年4月67兆6,000億ウォン台に減少し、再び増加傾向に戻り、10月末現在73兆8,678億ウォンを記録している。銀行は、今月を境に、集団ローンの増加傾向にブレーキがかかると見ている。

 D銀行の融資担当者は、「先月末、金融監督当局の取締まりの動きが表面化した後、集団ローンの承認が大幅に減少している。地方は勿論、首都圏も、契約率が低い物件を中心に、集団ローンは難しくなると見ている」と話した。
http://media.daum.net/economic/newsview?newsid=20151118053146748


集団ローンとは?
新規マンションを分譲する際の施工保証として、契約者の個別審査無く、分譲価格の60〜70%水準まで中途金・残金を融資するローンの事。
総債務償還比率=DTIの適用受けず、施工業者が銀行と交渉する為、融資金利が相対的に低い。


中央日報の昨日の記事によると、

2013年基準で全体地価規模(5,848兆ウォン)に建物資産(3,941兆5,000億ウォン)を加えれば、総国民純資産(1京1,039兆2,000億ウォン)の88.7%にのぼる。

「総国民純資産」=個人、法人の資産から負債を引いた資産の約9割が不動産って事だね?
韓国版『鬼城』、続々出現の予感。

【国内最大規模の複合ショッピングモール
ソウル文井洞garden5(ガーデンファイブ)に行って見た】

客はおらず、廃什器が散在・・・半数は幽霊商店街
入居8年経ったが、リビング館・テクノ館の空室率90%
商人・地域住民、SH公社が対策を
2015.11.18 15:46 毎日経済

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 あちこちに廃什器とゴミの山が散在している。周囲をどれほど見回しても、ドアを開けた店を見付ける事は難かしい。ショッピング客もおらず、物悲しい空気だけが漂っている。天井の照明は消え、まるで『幽霊商店街』の雰囲気である。

 人口減少で、廃業した地方のショッピングセンターの様子では無い。ソウル市とSH公社が、ソウル東南圏に大規模流通団地を育成するとして、数兆ウォンを投資しし建設した松坡(ソンパ)区のgarden5(ガーデンファイブ)の事だ。

 16日午後3時、ソウル松坡(ソンパ)区文井洞(ムンジョンドン)のgarden5(ガーデンファイブ)ライフ棟地下1階のショッピングセンターを訪れると、奥まった隅で、靴などを販売する雑貨屋を除けば、がらんどうだった。事実上、廃業した一部の店の場所には、使い古しの机、椅子などの什器が散在し、売れ残った商品の一部が捨てられている。

 階段で1階に上がると、店舗全体がテントとビニールで覆われている。1階を賃借していた『エンターシックス』が売上不振で撤退し、インテリアの撤去作業が進んでいた。

 近くにあるテクノ棟の雰囲気も大差無かった。2階で営業している店を見付けた。カメラと家電製品の販売店である。客もいないのに、どうして商売しているのか?と尋ねると、「客に物を売る為に出店している訳では無い。何とか生き残る為、残った在庫を安格でインターネットで販売している」と答えた。

 当初、garden5(ガーデンファイブ)は、1990年代末、大規模な都市開発事業が計画されたムンジョン洞中地区都市開発事業の一環で推進された。その後、イ・ミョンバク ソウル市長在任時代、清渓川(チョンゲチョン)復元作業の為、清渓川(チョンゲチョン)の商人の移転先の一体型ショッピングモールにgarden5(ガーデンファイブを指定し、計画は急流に乗り始めた。ソウル市は、清渓川(チョンゲチョン)の商人が、一般の分譲価格より低価格でgarden5(ガーデンファイブの商店街を購入出来るようにした。生活基盤を手放す清渓川(チョンゲチョン)の商人への一種の補償だった。

 こうして彼らは、新たな夢を抱き、2008年10月、garden5(ガーデンファイブ)に入居した。しかし、開始早々挫折する。低調な契約率、分譲による未入店など、紆余曲折の末、2010年に入り、やっと公式にOPENした。不幸は、それで終わらなかった。未分譲率が70%に達するなど、正常な商圏は形成されず、客足が途絶え、入居した商人は1人、2人と店を畳んで離れて行った。以前、garden5(ガーデンファイブ)で衣料品店を経営していたと言う某商人は、「商売は上手く行かず、管理費とローンの利子を払うと、毎月230万ウォンの赤字だった。商店街は売れない為、一旦店を閉めただけで自暴自棄の状態」と話した。

 garden5(ガーデンファイブ)は、3区域で構成されている。流通専門商店街ライフ(Life)棟、アパート型工場ワークス(Works)棟、産業商材商店街ツール(Tool)棟だ。この内、最も問題が多い場所はライフ棟だ。

 ライフ棟は、リビング館、テクノ館、ファッション館、栄光館に分かれている。現在、ファッション館と栄光館の大半はNCデパートが使用している。一方、リビング館とテクノ館は、活性化しない死んだ商圏となり、空室率は90%に達する。

 現場で出会ったgarden5(ガーデンファイブ)活性化推進委員会委員長は、「現在、garden5(ガーデンファイブ)のリビング館とテクノ館は、『新婦のいない結婚式』と同じ状況」と話した。要するに、商店の無い流通施設と言う事だ。

 「大半の店は廃業状態で、完全に死の商店街になっている。青写真に騙され金を借りて入居した商人は、ローンの利子と管理費の支払は勿論、SH公社の支援融資の利子保全が中止され、三重苦を経験している」と話した。

 現在、garden5(ガーデンファイブ)の商人の最後の希望は、現代百貨店が計画している現代アウルレットの出店だ。現代百貨店は、2013年12月、SH公社と了解覚書(MOU)を締結している。ライフ棟テクノ館の地下1階~地上2階、リビング館の地下1階~地上4階など、8階を賃貸し、都心型アウトレットを出店する内容だ。しかし、約30の個人店舗の所有者が、同意書を提出しておらず、この計画も、暫定中断している。

 某委員長は、「garden5(ガーデンファイブ)が生き残る為には、最大の施設ライフ棟が活気を取り戻す事で、現代百貨店みたいな流通大手が出店すれば、「garden5(ガーデンファイブ)は勿論、地域の商圏も復活すると期待している」と話した。付近に45,000世帯規模のウィリェ新都市が造成され、1日も早くgarden5(ガーデンファイブ)を正常化し、商人、地域経済に薫風を吹かせる必要があると言う事だ。

 これについて現代百貨店は、「garden5(ガーデンファイブ)の商人と共生する為、入店意志はあるが、解決すべき問題が山積し、最終決定出来ない状況。今後、問題が解決すれば、多角的観点で、肯定的に検討する」と話した。

 一方、garden5(ガーデンファイブ)ライフ活性化推進委員会、ムンジョンgarden5(ガーデンファイブ)振興事業協同組合などの関連団体は、17日午前、SH公社を訪れ、ヒョン・チャンフム社長に面会し、現代百貨店入店の為、SH公社に努力を要請した。SH公社は、「garden5(ガーデンファイブ)の活性化に向け、専門家の諮問会議・懇談会を数十回行うなど、色々努力している。もう少し待って貰いたい。良い結果になる様、最善を尽くす」と話したと伝えられた。その後、商人は、午後2時、現代百貨店の本社を訪れ、「現代百貨店が迷っている間に、商人は全員死ぬ事になる。現代百貨店は約束通り、すぐにgarden5(ガーデンファイブ)に出店する必要がある」と主張した。
http://nnews.mk.co.kr/newsRead.php?year=2015&no=1094794

今更?な感じしかしない。
説明するのも面倒くさいから、リンク先を見てね?(笑)
ガーデンファイブという空っぽの神話

韓国版『鬼城』「garden5(ガーデンファイブ)・・・江南コエックスの6.2倍、ロッテワールドの1.4倍の巨大さ。
イ・ミョンバク政権時代の最高傑作。(笑)

【マンション分譲市場も『異常信号』・・・未契約増加】
2015.11.09 09:18 毎日経済

先月、1順位倍率半分・・・分譲は増加するも、申込者数は減少
地方の一部、供給緩和で未分譲増加・・・市場の差別化、深刻化する可能性

 年初から熱かった申込市場の至る所で、異常信号が検出され始めている。

 申込順位内で締切られる団地は相変わらず多いものの、申込者数は減少し、上半期と比べると未契約が増加している。

 8日、不動産114が集計した、先月の1順位の申込倍率は平均8.6倍で、9月(16.1倍)の半分に低下した。アパートの供給量は、昨年9月の25,449世帯→10月41,422世帯に62.8%増加したが、1順位の申込者数は、昨年9月の410,222世帯→10月355,911世帯に13.2%減少している。

 2順位を含む契約者数は、9月の424,198人→10月384,228人に減少している。

 申込率は高かったが、契約されない団地が続出している。8月、釜山東莱区で分譲したDアパートは、577世帯分譲募集に、釜山の1順位だけで26,454人集まり、平均倍率45.8倍で、1順位の申込みを締め切ったが、実際の契約は低調で、30%近い173世帯が売残っている。

 プレミアムが付かない事が予想される低層階や眺望が悪い物件の当選者が大量に契約を諦めているからだ。8月、釜山毛羅洞(モラドン)で分譲されたDマンションは426世帯、一般分譲に、釜山の1順位だけで12,000人集まり、28.3倍で締め切ったが、10月末時点で、110世帯が売残っている事が分かった。釜山海雲台(ヘウンデ)の仲介会社代表は、「地方は、6ヶ月以内の1順位の申込み制限は無く、分譲権の転売によるプレミアムを狙った仮申込需要が量産されている。年明けには条件が良くない物件でも契約が成立したが、最近プレミアムが下落し、条件が良くない物件の当選者が、契約を放棄し売れ残っている」と話した。

 先月、高分譲マンションとして有名になったソウル頒布プルジオサミットは、平均21倍の高倍率で締切られたが、契約率は90%以下で、全国歴代最高分譲マンションとして『全国区でスター』になった海雲台エル・シティザシャープも未契約が発生し、初期完売に失敗している。

 しらくの間、蓋を開ければ売れた首都圏のマンション市場でも、不人気地域で未分譲が発生している。

 H建設が5月、京畿道広州市テジョン地域で分譲した大規模団地の契約率は、現在70%台に留まっている。

 某大手建設会社関係者は、「6,658世帯を一斉に分譲した大林(テリム)産業の龍仁(ヨンイン)ハンスプシティの契約率が、首都圏の分譲市場を計るバロメーターになる可能性がある。3ブロックに分け、複数の申込が可能で、1順位で締切ったが、当選者の選択を見守る必要がある」と話した。

 未分譲物量も、再び増加傾向にある。国土交通省によると、9月末時点の全国の売残りマンションは32,524世帯で、8月に比べ2.6%増加している。9月に入り、供給量が増加している影響もあるが、投機需要が申込むだけで、プレミアムが付かない不人気物件の契約を放棄する例が増加している影響も大きい。

 8月、11世帯に過ぎなかった大邱(テグ)市の未分譲は、9月に入り108世帯に増加し、釜山も、8月の1,044世帯→9月1,252世帯に増加し、忠南(チュンナム)は、8月の3,636世帯→9月5,537世帯に、1ヶ月間に未分譲物量が52.3%急増している。

 某中堅建設会社の役員は、「ソウル、首都圏の新都市、宅地地域のマンションは、チョンセ難に疲れた実需要層が購入しているが、ここ2~3年、分譲物量が集中した地方は、未契約が増加し始めている。特に、一部地方は、マンションの供給が一時に集中し、供給過剰懸念が高まっている」と話した。

 これに伴い、一部の建設会社は、地方の供給を調整し始めている。

 中堅企業のH建設関係者は、「今年上半期を最後に、地方の土地の購入、マンション工事の受注を中止している。地方を始め、供給過剰の副作用の拡大が懸念され、事前に備えている」と話した。

 忠北(チュンブク)忠州(チュンジュ)で分譲を計画する大宇建設は、最近この地域に約5,000世帯の分譲が集中し、分譲率を懸念している。

 更に、別の中堅建設会社の役員は、「政府の中途金など集団ローンの管理・監督強化で、銀行が中途金ローンに消極的に転じ、金利も上昇し、分譲市場に悪材料として作用している。申込市場の大きな流れは、来年まで続くかも知れないが、地方で供給過剰に伴う未分譲が発生し、市場の差別化が深刻化する可能性が高い」と話した。
http://nnews.mk.co.kr/newsRead.php?year=2015&no=1064384

日本人は、売残り物件は、値下げして売れば良いと思うでしょ?
だけど、韓国では、それすら難しい。

【韓国は不動産地獄だ】
2014.07.16 17:25 The Huffington Post

ソウルのマンションの住人が、母子・父子家庭や障害者が引っ越してくるのを防ぐため実力行使に出たと報じられた。韓国土地住宅公社が売れ残りのマンション52戸を買い取り、母子・父子家庭や障害者らに賃貸したのだが、資産価値が下がることを懸念した元々の入居者らが、引っ越しを阻止するというとんでもない話だ。記事を読んであっけにとられた。とはいえ、マンション団地や住宅商業複合施設の中で賃貸住宅に住む人への差別待遇は、もはや不思議なことでもない。

その前には、首都圏各地で、建設会社が売れ残ったマンションを値下げして売却したところ、売り出し価格で購入した当初の入居者らが、値下げ価格で購入した新規入居者たちの引っ越しを実力で阻止し、深夜に入居して来るのを防ぐため、順番を決めて不寝番の見張りを立てたり、見張りをかいくぐって何とか入居した家の下に押しかけて罵詈雑言を浴びせる場面が放送されたこともあった。なぜそんなことをするのか。「大事な財産を守るためだ」と話す入居者もいた。韓国の最低賃金(1,399万4,640ウォン=約139万2千円)でソウルで賃貸マンションに入居しようと思ったら、一銭残らず貯金しても22年5カ月かかるという報道もある。

(訳注:韓国では賃貸物件の入居前に、まとまった金額を一括で貸主に預け、退去時に返金を受ける「チョンセ」というシステムが一般的だ。聯合ニュースによると、2014年7月第1週時点でソウルの賃貸マンションのチョンセ平均額は、約3億1348万ウォン=約3118万円)

これは正常な社会ではない。不動産のせいで争いが絶えない社会、汗水たらして生産した価値を不動産富裕層が横取りしていく社会、財閥が製品の質やデザイン、マーケティングより土地投機に血眼になる社会、若者の将来就きたい職業が不動産賃貸業という社会が正常な社会なはずがない。そんな社会は地獄そのものだ。不動産問題は就職、結婚、子育て、教育、消費、老後など人生のすべてで全否定的な影響を及ぼす。昔、イギリスでは羊が人を殺すと例えられたが、韓国社会では不動産が人を呑み込んでいる。

これは人間の生きる道ではない。不動産問題の根本的な解決なしに韓国社会はよくならないし、個人の幸福も保証されない。不動産問題は解決しなければならない。しかし韓国は、1960年代の朴正熙政権以来「不動産共和国」と呼ぶにふさわしい道を歩んできた。すでに引き返せない所まで来たようにも思える。不動産関連産業が大きくなりすぎて、不動産関連産業に従事する関係者たちが多くなりすぎて、不動産の家計資産に占める割合が圧倒的なのだ。

不動産問題の弊害を啓蒙、宣伝したところで、不動産に人生のほとんどを賭けた人々に何の効果もないのは明らかだ。不動産に人生を抵当に入れてしまった人々の考えを変えさせる方法はただ一つ。不動産価格の上昇をあきらめさせ、よりよい不動産哲学と政策を支持させる代わりに、相応の給付を提供することだ。普遍的な福祉や基本所得のようなものがこれにあたるだろう。一種の社会的な大妥協またはメガディールだ。政治家ならこうした大胆な提案を社会に提起できなければならないと思うが、それはいったい誰だろうか?
http://www.huffingtonpost.jp/taekyung-lee/post_8040_b_5590386.html

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プロフィール

nanakotedy

Author:nanakotedy
イタリア ローマで生まれ、10歳までイタリア育ち
大学卒業後、帰国
母方の祖父母と同居中

度重なる歴史認識の違いと言う言葉に、改めて近代史を学び直しています

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