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【不動産バブル崩壊?】

【集団ローン規制・・・建設会社、分譲計画に支障】
2015.11.03 10:50 BUSINESS plus

金融当局が、集団ローンのリスク点検に着手した。これに伴い、建設会社の分譲計画に支障が出ると見られている。分譲中途金集団ローンの銀行の審査が厳しくなり、事実上、アパートの供給調整に繋がると分析されている。業界は、来年、家計融資管理法案施行を控え、中途金ローンが規制されれば、分譲市場の好調傾向が折れる可能性があると懸念している。金を借りて家を買えと言った政府が、不動産市場の規制基調に急旋回する事への不満もある。

◇ 金融監督院、集団ローンの点検実施・・・『リスク管理が目的、ローン規制では無い』

 金融監督院は先月28日、ウリ銀行・農協銀行などの集団ローンの審査・リスク管理の集中点検に着手した。最近、住宅供給過剰への懸念が増し、延滞など、今後発生し得る問題を、事前に管理する趣旨だ。

 金融監督院によると、KB国民・新韓・KEB(外換)・ウリ・NH農協銀行など、5大市中銀行の集団ローン残額は、9月末時点で90兆2,946億ウォンだ。4月以降の5ヶ月間に6兆2,494億ウォン増加している。入居時期に、住宅市場が悪化すれば、集団ローンが不健全化する可能性があると言われる理由だ。実際、2008年の通貨危機直後に分譲した新都市の一部のアパートは、2011年の入居時、価格が急落し、大規模な延滞が発生している。

 しかし、金融監督院は、集中点検は、リスク管理を目的に行うだけで、融資規制では無いとしている。融資残高の縮小や融資条件など、具体的な基準を準備が目的では無いと説明する。

 金融監督院関係者は、「供給過剰で、今後入居拒否など、金融関連問題発生の可能性があり、それを早期に管理する事が目的。家計債務管理の一環として点検するだけで、融資規制を推進する訳では無い」と話した。

◇  『事実上の供給規制・・・地方分譲事業、放棄続出の可能性』

 しかし、建設業界の体感温度は違う。政府が、家計債務管理を名分とした、事実上の供給規制開始と見ている。

 業界関係者は、金融当局がリスク管理を強調し、市中銀行の集団ローン審査が厳しくなると懸念している。更に、事業参加を希望する市中銀行が減少し、融資金利が上昇すると見ている。

 事業性が無い地方の分譲市場を中心に、供給量が減少する可能性もある。集団ローンが不可能な現場は、資金需給が困難に陥り事業そのものが難しくなる可能性がある。

 アパート事業は、初期契約金と銀行の中途金集団ローンで工事を進める構造だ。通常、中途金は、契約銀行が建設会社に支払う。入居予定者は、入居と同時に以前のチョンセや自宅を処分し、残金と中途金を支払う。中途金は無利子、中途金利後払い制が一般化し、集団ローンが利用出来ない事業は、契約者確保が難しい。

 某建設業者関係者は、「集団ローンの中断は、事実上、事業中断を意味する。事業性が無い地方の分譲市場は、検討中の事業を放棄する例が相次ぐ可能性がある。政府が金融機関を通じ、規制基調に転じ、久しぶりの不動産景気の好調が、再び冷める可能性がある」と話した。

◇ 家計融資規制+集団融資規制・・・『申込市場の変曲点』

 専門家は、家計融資に続き、中途金集団ローンが規制基調に転じれば、不動産市場全体が萎縮する可能性があると見ている。 融資条件が悪化し、投資需要は勿論、マイホーム取得需要もダメージを受ける可能性がある事を意味する。

 ハム・ヨンジン不動産114センター長は、「最近、分譲市場を主導する年齢は30~40台で、大半は融資で住宅を購入している。規制が強化される場合、融資でマイホーム取得を目指す需要者は勿論、短期差益を狙った投資需要も減少する可能性がある」と話した。

 この様な金融当局の動きが、不動産規制のシグナルとして作用する事への懸念は大きい。政府は7月、分割返済融資拡大・融資審査基準強化を骨子とした'家計債務管理法案を発表した。当時は、住宅ローンなど個人融資が規制対象で、中途金集団ローンは、規制対象から除外され、新規分譲市場への影響は制限的だった。

 キム・ギュジョンNH投資証券不動産専門委員は、「家計債務管理法案発表後も、申込市場の好調が続いたのは、集団ローンが規制対象から除外されたからで、実質的な中途金ローン規制が、個人融資負担繋がれば、住宅購入心理が冷却する可能性がある」と話した。
http://www.businessplus.kr/news/articleView.html?idxno=1153


[住宅市場緊急診断(上-1)]
建設会社の押出し式分譲、住宅市場の崩壊招く
今年502,687世帯分譲予定・・・史上最大
押出し式分譲、極限に達した2007年末と酷似
建設会社『染まってきた時ノジョッチャ』に政府無策で傍観
2015.11.04 09:01 亜州経済

 【亜州経済=ノ・ギョンジョ記者】建設会社の押出し式分譲が極限に達し、供給過剰による住宅市場の崩壊が、徐々に現実化している。すでに未分譲・未契約が続出し、一部地域では、数十倍の申込倍率を記録した団地さえ、先着順に分譲するケースが増加している。

 一部では、この様な押出し式分譲が、当分続く事が避けられない状況で、現在は前兆レベルの不動産市場の崩壊が、加速化するのでは無いかと懸念している。

 3日、不動産114によると、今年に入り9月まで、全国のアパートの分譲物量は337,965世帯で、昨年1年間の分譲物量330,854世帯をすでに上回っている。年末までに502,687世帯が分譲予定だ。特に、京畿道(キョンギド)(208,038世帯)を中心に、ソウル・首都圏に物量が集中している。年間分譲物量が50万世帯を越えるのは史上初だ。

 この様な住宅供給の過熱は、住宅市場の回復傾向に支えられ、『水がある内に売りたい』建設会社の押出し式分譲が影響していると分析されている。来年以降、住宅市場がどうなるのか分からないと言う不安が、建設会社が分譲物量を短期間に吐き出させていると言う事だ。

 その為、韓国土地住宅公社(LH)には、京畿(キョンギ)華城(ファソン)東灘(ドンタン)2新都市など、入札した土地の使用時期の操り上げを求める建設会社の要求が殺到している。

 実際、今年新規分譲物量が大量に溢れた京畿南揚州市(ナムヤンジュシ)多産新都市でも、建設会社の土地使用時期調整要求が殺到し、京畿道(キョンギド)の施工者は、入札当時、今年12月から使用可能だった共同住宅用地について、建設会社の要求を受入れ、時期を操り上げた。

 これに対し、ユスン総合建設は9月、多産ジンゴン地区B7ブロックに建設予定の『ユスンハンセントラル』(60~85㎡、646世帯)を分譲し、平均倍率3.56倍で、1順位の申込を終えた。半島建設も先月、B6ブロックで『半島ユボラメープルタウン』(60~85㎡、1085世帯)を供給し、10月末に使用時期を調整した漢陽(ハンヤン)は今月初め、B8ブロックで、『多産新都市ハンスンジャイン』(60~85㎡、650世帯)を販売する計画だ。

 京畿道(キョンギド)の施工会社関係者は、「すでに、来年下半期に使用可能になる土地を、上半期に操り上げる要求がある。申込不敗を誇る最近の分譲市場が、冷める事への不安が広がっている」と話した。

 問題は、建設会社の押出し式の分譲が、当分続く事が避けられない構造的問題だ。国土交通部によると、共同住宅認・許可数は昨年の515,251世帯→今年1~9月540,140世帯に増加している。この傾向が続けば、年末までの住宅認・許可数は70万世帯に肉迫すると見られている。分譲待機物量が、増加している事を意味する。

 国土部が2013年の『第2次長期住宅総合計画』で、2020年までの年間住宅総需要を39万世帯と予想している事と比較すれば、今年すでに10万世帯以上が多く供給されている事に成る。

 これは、分譲価格上限制が施行され、リーマンショック直前の2007年末~2008年、押出し式分譲が極限に達した後、不動産景気が悪化した以前の状況に酷似している。一部は、現在の状況は、以前の住宅市場崩壊路線を踏襲する可能性があると懸念している。

 ホ・ユンギョン韓国建設産業研究委員は、「年間認・許可数が70万世帯に達するなど、過剰供給に伴う危険信号が現れており供給調節が必要だ。入居時期の2~3年後まで、需要があるのか疑問」と話した。

 前兆は、すでに現れている。2009年3月、最高だった未分譲住宅は、減少傾向が続き、今年4月まで3万世帯未満に減少していた。しかし、5月28,142世帯、6月34,068世帯に増加し、再び3万世帯を上回っている。9月末時点の未分譲住宅は32,524世帯で、前月(31,698世帯)比2.6%(826世帯)増加している。秋季新規分譲物量が増加し、未分譲が増加したと分析されている。

 市場は警告を発しているが、政府は無策で、傍観しているだけだ。国土部関係者は、「住宅供給過剰をモニタリングしている。後で問題になる程、供給過剰で無いと判断している」と話した。
http://www.ajunews.com/view/20151103151441570?l=N

1棟分の世帯が、賃貸世帯は返金される敷金を、持ち家世帯は持ち家の売却額を持ち寄り、場所を指定し、間取りを指定して複数の建築会社に見積もりを出させる方が、遥かに安く、リスクが少ない気がするけどね?(笑)
完成後、瑕疵や欠陥が無ければ、引渡し拒否は出来無い事にして、引渡しと同時に銀行が全額一括で建築会社に支払うのと同じ事だと思うけど、違う?(笑)

現在の経済状況で、不動産景気が悪化すれば、目も当てられない状況になる。
任期満了まで、何とか持たせ、不動産バブル崩壊は次の政権に・・・と行きたい所だろうけど、どうだろうね?
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プロフィール

nanakotedy

Author:nanakotedy
イタリア ローマで生まれ、10歳までイタリア育ち
大学卒業後、帰国
母方の祖父母と同居中

度重なる歴史認識の違いと言う言葉に、改めて近代史を学び直しています

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