かつての日本は美しかった

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【60%は異常!!】

【更にタイトになったDTIの計算方法・・・既存のローン元金・利息も審査】
住宅ローン審査、利子だけ審査対象のDTI→元金も審査対象のDSRに
債務返済比率・返済期間も審査対象・・・自動車分割払い·カードローンも該当
2015.08.04 09:49 毎日経済

 来年、銀行融資の他、キャピタル自動車分割払い、カードローンと同じ様な借金が多い人が利用出来る住宅ローンが、大幅に減少すると予想されている。既存のアパートの住宅ローン、ローン会社の自動車分割払い、カード会社のカードローンなど、各種借金の元利金返済額が、年間所得の60%を越える者が対象だ。更に、来年下半期以降、金融会社間が、据え置きの有無、据え置き期間、適用金利、分割返済期間、融資構造を共有可能になれば、融資審査時の基準が、これまでの総債務返済比率(DTI・Debt To Income)で無く、年収比債務返済比率(DSR・Debt Service Ratio)に変わる。

 住宅ローン審査のパラダイムを、既存『担保価値』で無く、『返済能力』中心に変更する政府の家計債務総合管理政策により、消費者金融の習慣は勿論、銀行を始めとする金融会社の融資営業の慣行の一大変革が行われると予想されている。

 DTI・DSRは、年収に占める債務コストを意味する点では似ているが、住宅ローン以外のローンが多い消費者には、根本的な違いがある。

 DTIは、新たな住宅ローンについて、元本と利息を合算し計算するのに対し、新規住宅ローン以外の債務については利息だけが計算の対象だ。

 A銀行には、借り手が利用するBカード会社のカードローン、C銀行の信用融資残高が分からず、金利・融資期間・返済期間等、融資構造を知る事が出来なかったからだ。D銀行に住宅ローンがあっても、A銀行は、残高を知る事が出来るだけで、融資構造を知る事は出来なかった。

 独自の審査基準に基づき、既存の住宅ローンの分割返済期間・金利などを、消費者に問い、ローン限度を算出する銀行も多いが、一部は、住宅価格比ローン比率を意味する住宅ローン比率(LTV·Loan To Value ratio= 顧客生涯価値)が70%を下回っていれば、第2・第3の住宅ローン実行に寛大だったのは事実である。

 しかし、来年下半期以降、ローン残高だけで無く、様々なローンの実際の返済構造·金利情報が、銀行連合会に集まる。そうなれば、金融会社は、その「ビッグデータ」を基に、消費者の年収に占める年間返済額を詳細に計算出来る。カードローン、クレジットカードローン、車の分割払い、学生ローンなど、いわゆる「その他の債務」について、今年度末までは、年間の利息返済額だけで計算するが、来年以降、年間返済額全てを合算する事になる。

 非首都圏の住宅と首都圏の一戸建て住宅、アパート、ヴィラなど、マンション以外の住宅購入の為の住宅ローンの利子だけを支払い、元金を3~5年後、一括で返済する満期時返済ローンは難しくなる。

 据え置き期間1年以上の据置ローンも同じだ。

 政府は、所得(DTI)と住宅価格(LTV)比で、一定割合を超えた融資について、分割返済を義務付ける事にした。金融当局は、この割合を暫定的に60%前後に、DTIとLTVに同じ割合を適用する事とし、具体的な実施案を検討している。例えば、LTVとDTIの両方が60%を超える場合、この割合を超える融資部分は、非据置分割返済が義務付けられる。

 金融当局の関係者は、「LTV超過分とDTI超過分に差がある場合、分割返済義務化対象を、LTV超過分とする案を検討している」と伝えた。

 銀行のLTV規制割合は70%、DTIは、首都圏の住宅でも、住宅タイプがアパートの場合に限り60%規制が適用される。LTV 60%以上の首都圏のマンション、DTI規制対象外の地方のアパート、全ての地域のマンションを除く住宅は、無分別な据置·満期時一括返済ローンに、ブレーキがかかる事になる。

 例えば、他の所得が無い年収4,000万ウォンのサラリーマンが、4億5,000万ウォンの一戸建て住宅を購入し、住宅ローン3億ウォンを、5年間据え置き15年分割返済(満期20年·固定金利年3.5%と仮定)で銀行に融資を申請する場合、LTV(66.7%)とDTI(64.3%)で、いずれも60%を超える。その場合、DTI超過分の約2,000万円で無く、LTV超過分の約3,000万円について、非据置分割返済に切り替え又はローンが受けられない事を意味する。

 政府は、新しい住宅に転居する為に、一時的に複数の住宅を保有する状況になる事が避けられない場合、信用情報集中を通じたDTIの審査強化に、例外を認める事にしている。再建築マンション、新規分譲マンションの入居者が借りる、「集団ローン」も、強化されたLTV·DTI基準とは無関係に、これまでの慣例通りの融資を行う。

 政府と銀行は最近、家計債務特別チームを構成し、今年下半期中に詳細案を準備し、来年以降実施する計画だ。事実上、住宅ローンの営業に影響を受ける銀行業界は、個人向け融資のTF活動と同時に、内部対策を準備している。

 某都市銀行の役員は、「住宅ローンが、銀行の重要な食料で、営業に影響が生じると考え対策を講じている」「消費者のローン構造を審査出来る様になれば、銀行は返済能力が高い消費者に限定した大胆なマーケティングを行う事もある」と話した。

 DTIは、既存のローンの利息のみが計算対象となる一方、DSRは、全てのローン総額(元金+利息)を合算する点が異なっている。DTIよりローンの返済能力を厳格に審査する先進国型の制度だ。

 住宅ローン申請の際、債務者の所得、ローン返済能力を審査する制度で、新規融資総額(元金+利息)、既存のローン総額が年収に占める割合を意味する。
http://nnews.mk.co.kr/newsRead.php?year=2015&no=744758&sc=30000050

60%は異常だけどね?
年収の6割を返済に、4割で生活する事を意味する。
年収1,000万円のサラリーマンが、住宅ローン+自動車のローンetcに600万円使い、残り400万円で生活するって事だよ。
食費・貯蓄・教育費・保険・光熱費・医療費・税金・その他全てを400万円で賄う・・・無理じゃね?
規制など、賄賂で何とでもなる国だから、守られる事は無いと思うけどさ。(笑)

【あちらこちらに『赤信号』・・・不動産景気冷めるのか?】
2015.08.04 22:08 京郷新聞

・未分譲アパート再び増加、住居価格上昇鈍化

▲供給過剰に、住宅ローン規制など
 景気の中『単独活況』限界
 『実際の申請需要相変わらず』と反論も


 これまで、確実に減少していた未分譲アパートが、増加傾向に戻り、政府の家計債務管理強化対策発表後、住居価格上昇が鈍化するなど、不動産景気に異常気流が現れている。アパートの供給過剰懸念と同時に、不動産に流れた金脈が、引き締められれば『単独活況傾向』だった市場が、収まる可能性があると警告されている。しかし、チョンセ難で、実需要者中心の住宅需要は相変わらずで、低金利基調も続き、不動産景気悪化の信号弾と見るには時期尚早と言う反論もある。

 4日、国土交通部の資料を見ると、6月末時点の未分譲住宅は、前月比21.1%増の34,068世帯で、5月に続き2ヶ月連続増加している。未分譲増加分5,926世帯は、2008年11月以降の最大だ。未分譲住宅は、2009年3月165,599世帯で最も多く、減少し続けていたが、5月の49世帯増に続き、6月急騰傾向に反転している。悪性未分譲量の完成後未分譲アパートは、5月の12,502世帯→76世帯増の12,578世帯と集計された。

 業界は、建設会社が分譲価格を上げ、供給量も『押し出し式』状態にある為、未分譲の増加は続くと見ている。不動産114の調査によれば、全国のアパート3.3㎡の平均分譲価格は、昨年末940万ウォンだったが、今年7月967万ウォンに上昇している。東灘(ドンタン)新都市で分譲されたアパートは、昨年末の分譲価格3.3㎡=957万ウォン→最近1,144万ウォンに19.5%上昇している。今年、アパートの分譲予定量は、昨年比26%増の418,839世帯だ。建設会社は、市場の雰囲気が良い事で、在庫を吐き出している。 アパート価格の上昇も鈍化している。不動産114の調査によれば、先週、ソウルのアパート価格は、週0.12%上昇し、前週(0.15%)に比べ、上昇幅が減少している。オフシーズンの7月に入っても、週の上昇幅は拡大する様相だったが、先週を境に、増加率は減少傾向に反転している。住宅購入で、元金を返済せず、相当期間利息のみ返済する『長期据え置き型住宅ローン』を規制する政府の家計債務管理政策が、22日発表された後、購入者は、傍観傾向に変ったと分析されている。

 一部では、住宅の供給過剰に、家計債務対策が重なり、不動産市場に赤信号が点いたとする見方もある。パク・ドクベ現代経済研究院研究委員は「低金利とチョンセ難で、これまで分譲市場に人が集まったが、対内外の景気低迷の中、不動産市場だけの復活は、当初から限界があった」「過熱心理が消え、市場の雰囲気が折れるキッカケになる可能性がある」と話した。 チョン・テヨン ソンヒョン経済研究所長も「最近、不動産市場の流れが悪化する兆しが現れている」と話した。

 しかし、分譲需要を萎縮させる程、強力では無いと言う分析もある。パク・ウォンガプKB国民銀行不動産首席専門委員は「未分譲住宅の増加は、一時的な供給過剰に伴う消化不良に終わる」「分譲価格に、プレミアムを付けて転売しようとする短期需要は消えるだろうが、実需要者の住宅需要が折れている訳では無い」と話した。

 某大手建設会社関係者は「入居条件が良いソウル江南(カンナム)・首都圏の新都市は、相変らず分譲熱気は熱い」「融資規制も、再建築市場に心理的に影響するだけで、新規分譲市場への影響は大きくないと見ている」と話した。

 需要者は、住宅購入・住宅投資に、更に慎重になる必要があると言う指摘もある。ハン・ヨンジン不動産114リサーチセンター長は「今年、住宅供給が多い事は事実で、2~3年後の供給過剰の後遺症に、十分に備える必要がある」「優先分譲で住宅を購入し、市場が回復すれば転売する『投資型購入』は危険だ」と話した。
http://bizn.khan.co.kr/khan_art_view.html?artid=201508042152345&code=920202&med=khan&nv=stand

いつまで持つのか?の問題だけで、韓国の不動産市場が現在の形を続ける事は不可能。
住宅ローンに限らず、元金を返済する意思など端から無いからこそ、返済不能に陥るほど借りまくる。
払えなくなれば、夜逃げするか?自己破産するか?自殺するか?売春婦に転職するか?
売春しても、借金を返済する者はマシな方じゃね?(笑)

朝鮮人にとって、人生は博打。
ほんの一部の者が勝ち、残りの大半は負けと分かっていても、一発逆転を夢見ずには居られない。
哀れな民族でしょ?(笑)
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nanakotedy

Author:nanakotedy
イタリア ローマで生まれ、10歳までイタリア育ち
大学卒業後、帰国
母方の祖父母と同居中

度重なる歴史認識の違いと言う言葉に、改めて近代史を学び直しています

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